Årsrapport 2023

Selvaag Bolig ASA er et boligutviklingsselskap som styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har til enhver tid flere tusen boliger under utvikling, og fokuserer på vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Stockholm. Selvaag Bolig viderefører Selvaags 75 år lange historie og erfaring, og har et bredt utvalg boligtyper. Selvaag Bolig er et allmennaksjeselskap og har vært notert på Oslo Børs siden juni 2012. Selskapets hovedkontor er på Ullern i Oslo.

Vår visjon er: Vi gjør fremtidens byer bedre.

Selvaag Bolig er en trygg og solid partner for livets viktigste investering. Å velge oss er å velge kompetanse, seriøsitet og høye ambisjoner.

Vi liker å kalle oss boligspesialister - å bygge over 60 000 boliger gjør noe med deg.

Helt siden starten har Selvaag og vi som jobber i Selvaag Bolig elsket smarte løsninger. Vi har utfordret myndigheter og bransje på hva som er mulig å bygge, og det fortsetter vi med. Hver dag jobber vi med å utvikle boliger, nabolag og løsninger som forenkler folks liv. Vi sørger for at det bygges varige og fornuftige prosjekter i områder der det trengs, i byer som vokser. Det er bærekraft i praksis.

Ingen oppdrag er for store eller for komplekse for oss. På Løren omskapte vi en nedlagt militærleir til å bli en helt ny bydel. På Kaldnes i Tønsberg ble et dødt industriområde til et nytt og levende boligområde. På Fornebu skal det vokse frem en by, der det en gang lå en flyplass. Når vi skaper fremtidens byer, er det vår jobb å sørge for at folks hjem og nabolag danner trygge rammer for et godt liv.

Vår lange historie som folkets boligbygger pålegger oss et ansvar. Vi bygger boliger det er behov for, til en pris de fleste har råd til.

Alt vi gjør er gjennomtenkt, ned til minste detalj.

Selvaag Bolig leverte tilfredsstillende salg og resultater i 2023, til tross for at markedsforholdene var utfordrende gjennom hele året. Flere vellykkede salgs- og byggestarter bidro til at vi har boliger for 4,5 milliarder kroner under bygging.

De grunnleggende forholdene for bolig- og byutvikling er gode. Befolkningsvekst, urbanisering og stort boligbehov i de største byene er de viktigste driverne for vekst. Etter sommeren 2022 kom et negativt taktskifte i nyboligmarkedet som holdt seg gjennom hele 2023. Selv om interessen for nye boliger fortsatt var god, var boligkjøperne mer avventende. Renteoppgang, økte levekostnader og bankenes mer restriktive tilnærming til finansiering påvirket i stor grad både lyst og evne til nyboligkjøp. I tillegg har høye byggekostnader og flat boligprisutvikling i samme periode ført til at utbyggere har utsatt prosjekter, fordi lønnsomheten ikke har vært tilfredsstillende. Vi har i løpet av 2023 vært vitne til den laveste igangsettingen av nye boliger siden bankkrisen på slutten av 80-tallet. Markedssituasjonen har også påvirket Selvaag Bolig. I 2023 har vi solgt færre boliger, hatt færre salgs- og byggestarter enn i tidligere år, og har nå færre boliger under bygging enn før.

Fremoverlent strategi og solid portefølje
Boligmarkedet er syklisk, og situasjonen vi opplever nå er ikke unik. Lignende situasjoner har oppstått flere ganger gjennom Selvaags 75-årige historie. Vår erfaringsbase kombinert med kompetanse og ressurser, gjør oss i stand til å håndtere krevende perioder. Vi har inngått nye tomteavtaler i Bergen og Stockholm, fortsatt utviklingen av prosjekter, og vi har vært aktive i markeds- og salgsarbeidet vårt, selv om markedet har vært trått. Som én av få utbyggere startet vi også salg av flere prosjekter i 2023. Vi lykkes med flere av dem og dette bidro vesentlig til at salget for året endte på et tilfredsstillende nivå. Fasiten ble 435 solgte boliger (360 netto) og 362 byggestarter (275 netto). Dette har bidratt til at vi fortsatt har en solid ordrereserve, i en periode hvor de fleste prognoser viser at vi nærmer oss slutten av dagens krevende markedssituasjon.

I 2024 ligger det an til salgsstarter av helt nye prosjekter blant annet i Oslo, Fredrikstad og Bergen, i tillegg til nye trinn i eksisterende prosjekter. Om et par år er det også duket for lansering av Fornebu og Bjerke, som vil bli to av våre aller viktigste og største prosjekter. Det er få andre selskaper som har en like god prosjektportefølje.

Sentralt i Selvaag Boligs forretningsstrategi er en lett bemannet og tilpasningsdyktig organisasjon , slik at vi både kan få mest mulig ut når markedet er i vekst og at vi raskt kan tilpasse oss roligere tider. Vi bygger store prosjekter i storbyområder der boligbehovet er stort. Vi reduserer risiko og skaper verdier gjennom alle prosjektfasene, fra tomtekjøp og regulering til salg, bygging og overlevering av ferdige boliger. Dette har vært en god oppskrift for suksess. Prosjektene har hatt god lønnsomhet, og selv om ordrereserven er lavere enn ved utgangen av tidligere år, mener vi at selskapet har en gunstig posisjon med tanke på fremtiden. Vi har gode produkter, vi er dyktige på boligkonsepter, vi har tilgang på attraktive tomter til 11 000 boliger, og det viktigste – folk vil kjøpe våre boliger.

Tegn på bedre marked
Det er gode forutsetninger for et bedre nyboligmarked i alle områdene vi er til stede. Det gjelder spesielt i Oslo-området, vårt største marked, der markedssituasjonen har bidratt til å øke underskuddet på nye boliger I flere av de andre byene vi er inne i legges det heller ikke ut nok nye prosjekter for salg. Det gjør at disse byene blir mer like Oslo, med et økende tilbudsunderskudd. Våre analyser tilsier at denne situasjonen gjør at boligprisene vil holde seg på et høyt nivå, og at vi vil se en prisvekst når markedet normaliseres. Samfunnsøkonomisk analyse spår at prisveksten mellom 2023 og 2026 blir 15,6 prosent i Oslo og 10,6 prosent for hele landet. Derfor vil storbyområdene, der vi allerede er en stor aktør, fortsatt være vår hovedsatsning fremover. Fra slutten av 2023 har vi sett tegn på at markedet er i bedring. Salget vårt i fjerde kvartal var vesentlig bedre enn på samme tid i 2022, og rentebanen viser kutt i år og i de to påfølgende årene. I tillegg har byggekostnadene stabilisert seg på et nivå som vil gjøre det mulig å starte flere nye prosjekter. Vi er klare for å møte dette med om lag 400 boliger i salg og flere nye salgsstarter i 2024.

Boligpreferanser i endring
Samtidig med den ventede veksten, opplever vi at folks boligpreferanser og de politiske retningslinjene for boligutvikling er i endring. Vi jobber løpende med produkt- og konseptutvikling i alle våre prosjekter for å tilpasse oss dette. Nye boligprosjekter skal ivareta langt flere interesser og behov enn tidligere, blant annet strengere krav til klima og miljø, sosiale boligmodeller, og boformer som legger til rette for et enklere liv for mennesker i alle aldre og livssituasjoner. Vårt primære svar på dette er livsstilkonseptet Selvaag Pluss som vi har utviklet med mer enn 2 000 boliger fordelt på 15 prosjekter siden 2004. Pluss-beboere har, i tillegg til sin private bolig, tilgang til vertskap, fellesarealer, tjenester og aktiviteter.

Både kundetilfredshetsmålinger og evalueringer av konseptet bekrefter at disse beboerne er mer fornøyde enn beboere i ordinære boligprosjekter. De opplever økt livskvalitet, redusert ensomhet og eldre beboere bor lengre i sine egne hjem. Interessen for konseptet øker både fra både boligkjøpere og kommuner. Derfor utgjør Selvaag Pluss en stadig større andel av vårt boligtilbud. Vi har nå om lag 3 000 slike boliger under utvikling i våre nye prosjekter. Samtidig er det en kontinuerlig videreutvikling av konseptet, både med tanke på tjenestetilbudet og selve leilighetene, slik at det blir tilgjengelig for flere, både i eksisterende og nye utbyggingsområder. Et eksempel på dette er kompaktboligkonseptet Selvaag City som tar utgangspunkt i Selvaag Pluss, men har flere små leiligheter med lavere enhetspris. Selvaag Pluss er et godt eksempel på et godt og langsiktig arbeid med sosial bærekraft.

Styrket miljøinnsats
Vår øvrige ESG-innsats har fortsatt for fullt i 2023. Målet er at arbeidet skal gi oss et konkurransefortrinn. Vi jobber målrettet for å redusere negativ påvirkning på klima og natur, og bidrar samtidig positivt der det er mulig. I tillegg styrker vi innsatsen for å sikre gode sosiale forhold i virksomheter i hele vår verdikjede. En forutsetning for å få det til er at vi har gode rutiner, styringssystemer og tilgang til riktig data. I alle våre prosjekter har vi nå et solid datagrunnlag og vi har definert ambisjonsnivå for blant annet utslippsreduksjon. Vi fører klimaregnskap for alle våre prosjekter og kontrollerer alle store leverandører for anstendige arbeidsforhold og menneskerettigheter.

Våre klimaregnskap følger de nye kravene i byggteknisk forskrift. Som et ledd i vårt ESG-arbeid har vi endret våre rutiner og stiller nå krav til hele leverandørkjeden, både innenfor klima og menneskerettigheter. Bærekraftsinformasjonen i denne årsrapporten er utarbeidet etter Global Reporting Initiativ (GRI), og følger de samme prinsippene som årsrapporten for 2022. Fremover vil i imidlertid gjøre endringer i rapporteringen for å sikre at den fra 2025 er i tråd med det nye EU-direktivet CSRD og rapporteringsstandarden ESRS. For å levere på stadig nye og strengere krav er igjen vår soliditet og erfaring en styrke, for raskt å tilpasse oss nye rammebetingelser, samtidig som vi sikrer vår egen økonomiske bærekraft.

Fornøyde kunder, medarbeidere og god lønnsomhet
For samtidig som boligkjøp fra Selvaag Bolig er en trygg og god investering, er et annet viktig parameter for å lykkes at vi har fornøyde kunder og ansatte.. Det er derfor gledelig å se at årets kundetilfredshetsundersøkelse viser høy tilfredshet, og ansatte trives svært godt på jobb, til tross for at tidene har vært utfordrende. Selvaag Bolig kom seg gjennom året uten vesentlige bemanningsendringer, og årets medarbeiderundersøkelse fra Great Place to Work viste at Selvaag Bolig er blant Norges beste arbeidsplasser. Jeg tror at en av hovedårsakene til dette er vår felles eierskapsstruktur som driver oss til å yte ekstra. Vi har aksjeprogrammer som stimulerer til bredt og langsiktig eierskap, og gir alle ansatte muligheten til å delta direkte i selskapets verdiskaping. Rundt 70 prosent av oss, totalt 58 ansatte, er nå eiere i Selvaag Bolig. I løpet av året har 36 ansatte kjøpt aksjer, og samlet sett eier vi nå aksjer for nesten 85 millioner kroner. Hittil har dette både vært lønnsomt for den enkelte medarbeider, men utvilsomt også styrket engasjementet og lojaliteten.

Jeg tror at en bedrift som både er kompetent og lønnsom, og har fornøyde medarbeidere vil levere god avkastning både i gode og vanskelige tider. I 2023 endte aksjonærenes avkastning (TSR) på 12,6 prosent, som vi er godt fornøyde med i dagens marked. Langsiktig eierskap i Selvaag Bolig har lønt seg. Vårt mål er at det fortsatt skal lønne seg både investere i selskapet vårt, eie bolig fra oss og jobbe for oss.. Vi gleder oss til veien videre.

Ta gjerne kontakt om du har innspill til denne rapporten.

Selvaag Bolig er et boligutviklingsselskap som tilbyr boliger tilpasset ulike kjøpergrupper i vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Stockholm. Ved å tilby gode boliger til konkurransedyktige priser skal selskapet gi flest mulig mennesker, i alle faser av livet, mulighet til å eie egen bolig. Selskapet har ikke egen entreprenørvirksomhet og utvikler fortrinnsvis store boligprosjekter med mer enn 150 boliger. De fleste boligene er i prisklassen fem til sju millioner kroner. Ved at bygging konkurranseutsettes, oppnår selskapet redusert risiko og bedre innkjøpspriser. Selvaag Bolig har også ansatt servicepersonell i det heleide datterselskapet Selvaag Pluss Service AS. Disse jobber som vertskap og med drift og vedlikehold i selskapets Plussboliger – boliger med fellesareal og tjenestetilbud som Selvaag Bolig drifter også etter overlevering til kunde.

Det har ikke vært endringer i selskapets virksomhetsområde eller verdikjede i 2023.