Årsrapport 2023

Rapporten inkluderer alle virksomhetsområder i Selvaag Bolig ASA med datterselskaper og tilknyttede selskaper. Dette tilsvarer områdene som er dekket av den finansielle rapporteringen. Klimagassregnskapet omfatter egne utslipp og utslipp fra innkjøpte tjenester. SHA-rapporteringen inkluderer data fra selskapets byggeplasser.

For spørsmål om eller tilbakemeldinger til rapporten kontakt konserndirektør kommunikasjon, bærekraft og strategi, Kristoffer Gregersen: kgr@selvaagbolig.no

Selskapet gjennomfører en omfattende toårlig risikokartlegging der ESG-relaterte temaer som klimarisiko, arbeidsforhold hos leverandører, etterlevelse av krav til ikke-finansiell rapportering og styringsmessige forhold er ivaretatt. Kartleggingen ble sist gjennomført i 2023. Se eget kapittel om risiko i kapittel om eierstyring og selskapsledelse.

Gjennom en interessentundersøkelse som gjennomføres av tredjepart kartlegger Selvaag Bolig omdømme hos politikere, administrativt ansatte i kommuner, eiere og investorer, samarbeidspartnere og leverandører, og media. Disse interessentgruppene er premissgivere for rammebetingelser og utvikling i de geografiske kjerneområdene til selskapet, samt for omdømmet og verdien til selskapet.

Temaer som vurderes er tillit, ledelse, kompetanse, organisasjon, innovasjon, bærekraft, kommunikasjon og åpenhet. Aktører som er valgt for sammenlikning kan alle klassifiseres som de mest seriøse aktørene i markedet, og Selvaag Bolig rangeres høyest på flere av parameterne og topp tre på alle.

Kartleggingen viser at Selvaag Bolig har et godt utgangspunkt for å sikre seg gode rammebetingelser og den anerkjennelsen som kreves for å få gjennomført større prosjekter. Kartleggingenble sist gjennomført i 2021.

Det er innført ledelsesinsentiver for ESG. Hele selskapets konsernledelse har deler av sin variable lønn knyttet til ESG. For virksomhetsåret 2023 omfattet dette blant annet compliance, implementering av ESG i selskapets strategi, samt revisjon av KPIer og mål. På sikt vil insentivene bli knyttet tettere til måloppnåelse av mål for flere av de definerte ESG-KPIene. Selskapet skal både utnytte muligheter og gjøre korrigerende tiltak om nødvendig. Selskapets prosjektledelse har ESG-KPIer tilknyttet sin variable lønn.

Selvaag Bolig har et kvalitetsstyringssystem som ivaretar og sikrer kvalitet og lovpålagte plikter i alle faser i prosjektutviklingen. Systemet består av sjekklister og beslutningsdokumenter som skal følges i prosjektenes respektive faser, fra akkvisisjon til regulering, tilbudsinnhenting, gjennomføring og i reklamasjonsperioden. Eksempler på elementer som ivaretas er kostnader, bolig og stedskvaliteter, biologisk mangfold, naturinngrep, klimarisiko, klimagass, sikkerhet, samt helse og arbeidsmiljø (SHA). Det er et krav at alle sjekklister og beslutningsdokumenter i systemet benyttes i utviklingen av samtlige prosjekter, og at det gjennomføres ESG-gap-analyse i tidligfase i alle nye prosjekter. Sistnevnte skal sikre at alle relevante ESG-forhold ivaretas i prosjektutviklingen og at selskapet oppnår sine kommuniserte mål. Viseadministrerende direktør er eier av systemet. Beslutningsdokumenter utkvitteres av prosjektsjef og gjennomgås av viseadministrerende direktør.

Den nåværende strategien og vesentlige temaer som omtales i denne rapporten er basert på en vesentlighetsanalyse som sist ble oppdatert høsten 2022 i henhold til den seneste GRI-standarden, samt prinsippet om dobbelt vesentlighet. Dette innebærer at rapporteringen og valgte KPIer både omfatter hvilken påvirkning selskapet har på samfunnet og interessenter, samt hvordan ESG-forhold påvirker selskapets mulighet til langsiktig verdiskapning, se ESG: Vesentlige temaer. Både interne og eksterne interessenter ble konsultert i arbeidet, herunder fageksperter på arbeidsforhold, finans og klima og miljø. Selvaag Bolig har vurdert følgende temaer som vesentlige:

Selvaag Bolig har rendyrket sin rolle som byggherre, og prosjekter bygges derfor av underentreprenører. Selskapets største påvirkning på klima og miljø, samfunnet og økonomien skjer i utviklingen av boligprosjektene og i leverandørkjeden. 2022-analysen omfatter flere temaer enn tidligere, men er nå under revisjon for møte retningslinjer og krav i ESRS og skal benyttes for fremtidig styring og rapportering.

FNs mål for bærekraftig utvikling er en arbeidsplan for å utrydde fattigdom, bekjempe ulikhet og stoppe klimaendringene innen 2030. Bærekraftsmålene inkluderer 17 hovedmål og 169 delmål. Selvaag Bolig jobber etter relevante mål, inkludert FNs “Framework Convention on Climate Change” (Parisavtalen).

Nacka, Stockholm

Selvaag Bolig prioriterer å bygge arealeffektive boliger i urbane pressområder. Dette er områder der det er mulig å transformere utdaterte næringsbygg og industriområder til høyverdige bolig- og byområder med grøntareal og gode bymessige kvaliteter. Selskapets største fotavtrykk på klima og miljø ligger i leverandørkjeden og de største utslippene kommer fra materialene som benyttes i byggene. Å redusere negativ påvirkning krever god planlegging og samarbeid mellom Selvaag Bolig som byggherre, regulerende myndigheter og entreprenørene som utfører byggingen.

Tilnærmingen påvirker hvilke tomter som kjøpes, hvilke leverandører som velges, krav som stilles og rutiner for oppfølging. I kontrakter stilles det tydelige krav til at entreprenører skal operere i tråd med de til enhver tid gjeldende lover og forskrifter og i henhold til selskapets retningslinjer og leverandørinstruks. Det ble ikke avdekket brudd på disse i løpet av 2023.

Det gjøres grundige vurderinger gjennom hele prosjektforløpet - fra tomtekjøp og regulering, til valg av entreprenør og utbygging. Grunnforhold, biologisk mangfold og tilgjengelige energikilder blir tidlig kartlagt for å beslutte hvordan et prosjekt kan utformes. Alle prosjekter har i tillegg utarbeidet miljøplaner som definerer overordnede miljømål og belyser prosjektets miljø- og klimaavtrykk, før bygging igangsettes. Dette inkluderer blant annet kartlegging av løsninger for energieffektive bygg, karbonintensitet, materialvalg, avfallshåndtering og samspill med omgivelsene. I tillegg skal det alltid vurderes om prosjektene kan bygges slik at beboere og brukere stimuleres til en miljøvennlig livsstil, for eksempel gjennom deling av fellesarealer, bildelingstjenester og energiløsninger.

For å sikre god miljøledelse har Selvaag Bolig vedtatt at alle byggeprosjekter skal benytte et miljøstyringsverktøy i som tas i bruk fra prosjektets tidligfase. Kravet er inkludert i selskapets kvalitetsstyringssystem, og målet er å avdekke behov for tiltak som vil redusere negative miljøpåvirkninger fra prosjektet. Selvaag Bolig har hittil benyttet BREEAM NOR-preanalyse som miljøstyringsverktøy. Basert på erfaringer har Selvaag Bolig imidlertid valgt å utvikle en egen preanalyse som bedre ivaretar selskapets spesifikke behov, og vil gjøre det enklere å rette innsatsen mot områder som gir reelle miljøgevinster. Prosjektets klima- og miljøprestasjon skal måles opp mot selskapets egne KPIer og mål, samt rapporteringskravene knyttet til EU-regelverket for bærekraftsrapportering (CSRD) og EUs klassifiseringssystem for bærekraftige aktiviteter (taksonomi). Den nye preanalysen vil erstatte BREEAM NOR-preanalyse i selskapets styringssystem og bli tatt i bruk i løpet av 2024.

Klimarisiko består av fysisk klimarisiko og overgangsrisiko. Fysisk risiko er knyttet til økt ekstremvær og økosystem- endringer. Overgangsrisiko er knyttet til endringer i reguleringer, teknologi og markedssituasjon i forbindelse med overgangen til et lavutslippssamfunn. Bygge- og eiendomsnæringen står for betydelige utslipp i et livsløpsperspektiv, og må dermed forvente endringer i reguleringer og markedsutvikling i overgangen til et lavutslippssamfunn. Samtidig er næringen eksponert for risiko for fysiske klimaendringer, der eiendeler kan gå tapt eller få betydelige tap.

I 2021 gjennomførte Selvaag Bolig en vurdering av potensiell klimarelatert risiko og muligheter, samt selskapets styring av disse basert på retningslinjer fra the Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Vurderingen konkluderte med at eiendomssektoren som helhet har en vesentlig eksponering for både fysisk risiko og overgangsrisiko, og har definert hvilke områder som er vesentlige for Selvaag Bolig. Analysen vil bli oppdatert senest innen utgangen av 2025.

Ettersom Selvaag Bolig utvikler boliger og næringslokaler som overtas av kjøper ved ferdigstillelse, og det er strenge lov- og myndighetskrav for eiendomsutvikling i markedene selskapet har virksomhet, er fysisk klimarisiko først og fremst gjeldende for valg av tomt. Temaer som ekstremvær, havnivåstigning, stormflo, nedbør, skred, frost og tørke ivaretas av selskapets styringssystem og blir kartlagt i alle prosjekter gjennom en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse). Analysen avdekker forhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Elementer som kartlegges følger temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB)^1.

Selvaag Bolig er eksponert for overgangsrisiko. Ettersom eiendomssektoren har betydelige klimagassutslipp, er det økte krav om transparens, ikke-finansiell rapportering og utslippskutt fra spesielt finansielle interessenter og myndigheter. Selvaag Bolig har derfor iverksatt en rekke tiltak i 2022 og 2023 som er omtalt i øvrige deler av denne rapporten.

Om lag 40 prosent av verdens klimagassutslipp er knyttet til bygging, bruk og rivning av bygg². 1. juli 2022 ble det innført endringer i byggteknisk forskrift (TEK17) som skal bidra til å redusere klimagassutslipp. Det er blant annet innført krav om klimagassregnskap for boligblokker og yrkesbygg. Regnskapet skal minimum vise utslipp fra produksjon, transport, vedlikehold og utskifting av materialene som benyttes i bygg. Reglene har en overgangsordning på ett år, og for byggesøknader levert før 1. juli 2023 kan tiltakshavere dermed velge å følge de nye bestemmelsene. I praksis vil dette bety at kravet om klimaregnskap tidligst vil gjelde for bygg som ferdigstilles fra 2025, når byggetiden medregnes.

Selvaag Bolig besluttet imidlertid å føre klimaregnskap allerede for virksomhetsåret 2021. Klimaregnskapet omfatter både utslipp fra Selvaag Boligs administrasjon, og utslipp i byggenes verdikjede, bygge - og deler av bruksfasen. Klimaregnskapet omfatter således flere elementer enn det som kreves gjennom TEK17. Selskapet har jobbet videre gjennom 2022 og 2023 for å forbedre datakvalitet, justere metode til den nye forskriften samt å etablere krav til leverandører.

Ifølge International Energy Agency (IEA) står drift av bygg og byggsektoren samlet for 30 prosent av det globale energiforbruket og 27 prosent av de energirelaterte utslippene i verden⁵_. Norge har blant verdens strengeste krav for nybygg, og med tilgang til grønn energi er ikke dette ansett som en vesentlig direkte påvirkning på klima og miljø. Derimot kan energibesparelse i bygg frigjøre energi som kan bidra til utslippsreduksjon i andre sektorer.

Energisituasjonen i Norge og Europa i 2022 og 2023 var en påminnelse om at energieffektive boliger er kostnadsbesparende for boligeiere, og Selvaag Bolig har opplevd økt etterspørsel etter energieffektive boliger. I tråd med dette og at energieffektivitet er et kriterium i EUs taksonomi, er energieffektivisering er strategisk viktig for selskapet. Energieffektivitet og byggenes behov for tilført energi er inkludert i tidligfaseberegninger i alle prosjekter. Energiprofilen til det planlagte bygget er en integrert del av prosjektutviklingen, og fornybare energikilder skal alltid vurderes.

Ifølge Circle Economy⁸ står bygging og riving av bygg for nesten én tredjedel av det totale materialforbruket i verden og genererer en tilnærmet lik andel av avfallet. Videre er utvinning av metall og ikke-metalliske mineraler som sand og grus til bygg en årsak til klimakatastrofer og en trussel for biologisk mangfold. Produksjon av sement, stål og glass er vannintensive prosesser som kan bidra til vannmangel.

Materialforbruk er også en stor kilde til utslipp og slik en driver av klimaendringene. Produksjon av sement står alene står for om lag 7 prosent av de globale CO₂-utslippene. 82,73 prosent av Selvaag Boligs klimagassutslipp i 2023 var knyttet til materialforbruk og 87 prosent av dette stammer fra armering, stål og betong.

Selvaag Bolig anvender CO₂-intensive materialer og erkjenner at både næringen og selskapet har et betydelig potensial for å redusere negative påvirkninger på klima og miljø. Selskapet anser at løsningen delvis ligger i en mer sirkulær forretningsmodell som reduserer forbruk av materialer, øker ombruk og reduserer av avfall.

Ifølge byggteknisk forskrift⁹ skal nye bygg bygges slik at de senere kan demonteres, og materialer skal bli kartlagt for ombruk ved større arbeider i eksisterende bygg. Det er også gjort unntak fra kravet til dokumentasjon ved omsetning av brukte byggevarer som tas ut av et byggverk gitt at det ikke er foretatt vesentlige endringer dersom det skal brukes på nytt i et byggverk. Unntaket skal gjøre det enklere å omsette brukte byggevarer samtidig som krav til helse, miljø og sikkerhet i bygg er ivaretatt. Selvaag Bolig anser unntaket til dokumentasjon som positivt da dette vil muliggjøre økt ombruk i nye boligprosjekter.

Tap av biologisk mangfold øker globalt, og utgjør en trussel for klodens bæreevne. Det internasjonale naturpanelet (Ipbes) slo fast i 2019 at reduksjonen av artsmangfold er ti til hundre ganger raskere i dag enn de siste 10 millioner årene. 87 prosent av de truede artene i Norge er truet på grunn av arealendringer som avskoging, drenering og nedbygging¹⁰.

Selvaag Bolig bygger primært boliger i urbane områder der det allerede er bebyggelse. Ofte medfører dette at utdaterte industri- og næringsbygg og asfalterte områder transformeres til boligområder med nye parker og blågrønn infrastruktur som legger til rette for økt biologisk mangfold. Eksempler på beplanting og tiltak fra ferdigstilte og planlagte prosjekter er løv- og bartrær, frukttrær, viltvoksende engmatter, stauder, bærbusker, lyng, samt fuglekasser og insekthotell.

Selvaag Bolig erkjenner imidlertid at selskapets virksomhet kan påvirke biologisk mangfold negativt. Det er derfor innarbeidet rutiner for at alle nye prosjekter tidlig kartlegger og vurderer risiko for tap av biologisk mangfold, eller andre forhold som kan forringe natur, i forbindelse med kjøp og utvikling av tomter. I 2022 vedtok Selvaag Boligs styre at selskapet ikke skal kjøpe tomter med dyrkbar mark. Unntak fra dette gjelder dersom tomten er regulert til boligformål og/eller ligger ved knutepunkt og utvikling er samfunns- og miljømessig lønnsomt. I 2023 ble det ikke kjøpt tomter med dyrkbar mark eller skog.

I byggeprosessen er det en risiko for at utslipp av overvann og kjemikalier kan føre til vannforurensing i nærliggende områder. Dette kan ha negativ påvirkning både på mennesker og naturen. Selskapet følger kravene i forurensningsforskriften¹¹, kommunale reguleringsplaner for håndtering av overvann og temaveileder for samfunnssikkerhet i arealplanlegging fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB)¹². Etterfølgelse ivaretas gjennom selskapets kvalitetsstyringssystem og kontrakter med leverandører. Dette innebærer blant annet at entreprenøren skal, ved bruk av helsefarlige kjemikalier, dokumentere at det er gjennomført en risiko- og substitusjonsvurdering, og at lovpålagte sikkerhetsblad for kjemikalier som skal benyttes er levert i byggenæringens stoffkartotek. Det var ikke vannforurensning fra selskapets byggeprosjekter i 2023.

Selvaag Boligs mål er å være en av Norges mest attraktive arbeidsplasser og at ansatte skal ha gode utviklingsmuligheter.

Selvaag Boligs ambisjon er å bygge boliger som bidrar til et inkluderende lokalsamfunn og en bærekraftig livsstil. Boligene skal tilrettelegge for at alle mennesker, i alle aldre, uavhengig av funksjonsevne, skal kunne bo godt og leve miljøvennlig.

Selskapet bygger store prosjekter med et bredt utvalg boligtyper og jobber for å utvikle boliger som flest mulig har råd til å kjøpe. I 2023 kostet gjennomsnittsboligen fra Selvaag Bolig mellom fem og sju millioner kroner, og gjennomsnittsstørrelsen var om lag 70 kvadratmeter.

Bygge- og anleggsvirksomhet er én av de mest ulykkesutsatte næringene i det norske arbeidslivet, og helse og sikkerhet er derfor et viktig tema i byggebransjen. Arbeidslivskriminalitet og sosial dumping er brudd på menneskerettigheter, og et gjentagende problem i deler av bransjen.

I 2023 hadde Selvaag Bolig 11 byggeplasser, og målet er at det skal være trygt å jobbe på disse. Selskapet har uttalt nulltoleranse for arbeidslivskriminalitet og sosial dumping, og mål om null skader på person og miljø.

Målet til Selvaag Bolig er å skape inkluderende nabolag som ivaretar behovene til nye og eksisterende brukere og interessenter. Selvaag Bolig erkjenner at selskapets byggeprosjekter kan ha negativ påvirkning på lokalsamfunnet. Økt trafikk, støy i forbindelse med utbygging, vern av biologisk mangfold, tilgang til grøntarealer, behov for rekreasjonsområder og bevaring av eksisterende bygningsmasse, er typiske aspekter interessentene er opptatt av.

Uavhengig av størrelsen på et prosjekt involveres derfor berørte parter i en tidlig fase. På denne måten legges det til rette for at utbyggingen både bidrar til å bedre de respektive områdenes kvalitet og at utbyggingen får færrest mulig negative konsekvenser, både under oppføring og når den er ferdig. Involvering gjennom medvirkningsprosesser sikrer innspill og at områder utvikles helhetlig.

KTI er et mål på hvor fornøyde selskapets kunder er, og en vurdering av kvaliteten på selskapets produkter og leveranse. Dette er viktig for selskapets merkevare og omdømme, og påvirker blant annet salg, mulighet for samarbeid med andre aktører og reguleringsprosesser i kommunene. Selvaag Bolig jobber systematisk med kundetilfredshet i hele kundereisen fra markedsføring og salg til byggeperioden og gjennom garantitiden. Selskapet har en dedikert avdeling som følger opp kunder fra inngått kjøpskontrakt til utløp av garantiperioden på fem år etter ferdigstilt bolig. Kundetilfredshet måles gjennom Prognosesenterets KTI-undersøkelser både ved overlevering til kunde og etter ett år. Målingen omfatter de ni kategoriene «valuta for pengene», «lojalitet», «forventninger», «pålitelighet», «boligen», «ansatte», «informasjon», «utforming og innredning» og «utenfor boligen». KTI-scoren regnes ut basert på spørsmål om kundens vurderinger av selskapet totalt og om selskapet har oppfylt kundens forventninger.

Selvaag Bolig skal være en av Norges mest attraktive arbeidsplasser og ansatte skal ha gode muligheter til å utvikle seg.

Ved utgangen av 2023 hadde selskapet totalt 86 ansatte, hvorav 5 er deltidsansatte. 6 er ansatt i Sverige og de øvrige i Norge. Hovedfunksjonene er prosjektledelse, og støttefunksjoner som økonomi, HR, juridisk, oppgjør, markedsføring, kundebehandling og salg. Selskapet har også servicepersonell som jobber på ferdigstilte prosjekter gjennom driftsavtaler med sameiene.

Selvaag Bolig ønsker et godt, mangfoldig og inkluderende arbeidsmiljø preget av gjensidig tillit og respekt. Ledelsen skal tilrettelegge for at ansatte har engasjerende oppgaver og bidra til lavt sykefravær. Dette er en viktig forutsetning for å være et resultatorientert og innovativt selskap. Den strategiske målsetningen er å skape en prestasjonskultur. Dette skal oppnås gjennom sterkt engasjement fra toppledelsen. Tilnærmingen skal være styrkebasert, målene som settes skal bety noe, og alle medarbeidere skal involveres.

Et grunnleggende prinsipp i Selvaag Bolig er at kompetanse vektlegges og verdsettes, og at det ikke forekomme forskjellsbehandling. Som presisert i selskapets etiske retningslinjer, aksepteres ingen form for trakassering eller diskriminering som følge av rase, religion, nasjonalitet, seksuell legning, kjønn eller annet. Selskapet tolererer heller ikke atferd som kan oppfattes som truende eller nedverdigende. Selvaag Bolig mottok ingen varsler om diskriminering i 2023.

Som byggherre jobber Selvaag Bolig blant annet med myndighetskontakt, betydelige finansielle transaksjoner og inngåelse av store entreprisekontrakter. Selskapets etiske retningslinjer slår fast at Selvaag Bolig ikke aksepterer noen form for korrupsjon. Forhold som kan påvirke beslutningsprosesser, eller som kan gi andre grunn til å tro at det skjer, er ikke akseptert. Ansatte skal heller ikke medvirke til noen form for prissamarbeid som kan virke konkurransevridende eller er i strid med gjeldende konkurranseregelverk. Det ble ikke avdekket tilfeller av prissamarbeid eller korrupsjon i 2023.

Det jobbes kontinuerlig med å sikre at ansatte har kjennskap til og følger selskapets etiske retningslinjer. Nyansatte får innføring i retningslinjene gjennom opplæringsprogrammer og fellessamlinger, og alle ansatte er pålagt å gjennomføre e-læringskurs i etikk og samfunnsansvar. Kurset sikrer at alle ansatte vet hvilke krav og forventninger som stilles, og er et viktig virkemiddel for å bygge en selskapskultur med høy standard. Ved utgangen av 2023 hadde samtlige ansatte fullført og bestått kurset.

Den største risikoen for brudd på god forretningsskikk, som for eksempel korrupsjon, arbeidsforhold og prissamarbeid ligger i leverandørkjeden, og adresseres annet hvert år i selskapets overordnede risikokartlegging. Selvaag Bolig stiller tydelige krav til leverandører gjennom leverandørerklæring og kontrakter, og har rutiner som omfatter årlig vurdering av hovedsamarbeidspartnere og -leverandører. Det ble ikke avdekket brudd på selskapets retningslinjer i 2023.

Selvaag Bolig mottar personopplysninger både fra egne ansatte og fra kunder som kjøper bolig, og behandler disse i tråd med EUs General Data Protection Regulation (GDPR) og personvernforordningen. Selskapet har strenge rutiner for hvordan slike opplysninger samles inn, lagres, brukes og slettes. Selskapet mottok og besvarte én innsynsbegjæring i 2023.

Selvaag Bolig jobber kontinuerlig med å beskytte it-utstyr, nettverk og informasjon mot uønsket tilgang og angrep. Flere tiltak er iverksatt for å øke IT-sikkerheten de siste årene, blant annet mer avansert sikkerhetsovervåking, oppdatert styringssystem for informasjonssikkerhet og kontinuerlig arbeid med bevisstgjøring av ansatte. Alle medarbeidere gjennomgår årlig sikkerhetsopplæring gjennom e-læring og brukerinstruks for informasjonssikkerhet.