ORGANISASJON OG FORRETNINGSBESKRIVELSE

Gode resultater i et utfordrende marked

2022 ble et godt år for Selvaag Bolig både resultats- og driftsmessig, til tross for utfordrende markedsforhold. God lønnsomhet i prosjektene, nye tomter i storbyområder og boliger for 6,4 milliarder kroner under bygging ved utgangen av året gjør selskapet godt posisjonert for fremtiden.

Det er høy aktivitet i Selvaag Bolig. Ved utgangen av året hadde vi 1 253 boliger under bygging og 67 prosent av disse var allerede solgt. Solgte boliger inntektsføres først når de overleveres. Vi har derfor en solid ordreserve som sikrer inntekter ved ferdigstillelse i 2023 og 2024.

I 2022 har markedet for nye boliger vært kraftig rammet av både krigen i Ukraina og ettervirkninger av koronapandemien. Første kvartal var godt, men boligmarkedet endret seg etter krigsutbruddet i februar. Vi lyktes imidlertid med å igangsette nesten like mange boliger som vi ferdigstilte i løpet av året.

Selv om de grunnleggende forholdene for bolig- og byutviklere er til stede, med befolkningsvekst, urbanisering og stort boligbehov, var det en betydelig nedgang i salget av nye boliger etter sommeren. Utfordringen har vært todelt. På den ene siden har økende boliglånsrente, usikkerhet om hvor rentenivået vil legge seg og høyere levekostnader ført til redusert kjøpekraft og investeringsvilje. På den andre siden har tilbudet på nye boliger blitt lavere, på grunn av økte materialpriser og byggekostnader. I store deler av 2022 var det derfor flere steder ikke økonomisk forsvarlig å starte salg av nye prosjekter. For prosjekter som allerede er under bygging er kostnadene våre låst. De påvirkes derfor ikke av økningen.

Situasjonen vi opplever nå er ikke unik. Lignende situasjoner har oppstått mange ganger gjennom Selvaags historie, og vi har både erfaring og ressurser som gjør oss i stand til å håndtere og komme oss styrket ut av det som for mange oppleves som turbulente tider. Selvaag ble kjent i etterkrigsårene for å være en del av løsningen på et krevende boligmarked. Høsten 2023 er det 75 år siden Selvaag bygget sin første bolig på Ekeberg i Oslo. Visjonen den gangen var å skape noe nytt og bedre, i et marked med stor boligmangel og høye materialpriser. Med huset på Ekeberg viste Selvaag at det var mulig å bygge til en tredjedel av prisen på en tredjedel av tiden. Dette bidro til at landets boligproduksjon nesten tredoblet seg, og til selskapets eventyrlige vekst.

Vi har med andre ord betydelig erfaring med å tilpasse oss dette sykliske markedet. Vårt mål er å minimere risiko og ta ut potensialet som svingningene gir, og selskapets forretningsmodell og tilpasningsdyktige organisasjon legger til rette for at vi kan kapitalisere i gode markeder og raskt tilpasse oss rolige markeder. Vår suksessformel siden Selvaag Bolig ble et eget selskap er at vi er lett bemannet, at vi har få usolgte ferdigstilte boliger, at vi først starter salget av nye prosjekter når markedet er klart, og at vi bruker nå tiden aktivt til å både sikre oss nye utviklingseiendommer og å klargjøre nye prosjekter for salg. Vi er sikre på at markedet blir mer forutsigbart og at etterspørselen etter en nye boliger kommer tilbake. Det er vi også rigget for. Vi har flere hundre boliger i salg nå, og mange nye prosjekter som kan salgsstartes i løpet av året når markedet tillater det.

De fundamentale forutsetningene for et stabilt og godt nyboligmarked fremover er gode i alle områdene der vi er til stede. Bakgrunnen for dette er urbanisering, befolkningsvekst og et stort boligbehov. Tilbudsunderskuddet i Oslo-området, som er vårt største marked, vil forsterkes nå som det legges ut svært få prosjekter for salg. Det legges heller ikke ut nye prosjekter for salg i de andre store byene, noe som vil føre til tilbudsunderskudd også der. Dette betyr sannsynligvis at boligprisene vil holde seg på et høyt nivå, og at vi vil se en prisvekst når markedet normaliseres. Derfor vil storbyområdene, der vi allerede er en stor aktør, fortsatt være vår hovedsatsning fremover.

“Å kjøpe bolig er den viktigste investeringen de fleste av oss gjør i løpet av livet. Vi skal bidra til at flere får mulighet til nettopp det.”

Sverre Molvik, Administrerende direktør

Det vi er trygge på at vil endre seg, er måten folk ønsker å bo på og de politiske føringene som legger grunnlaget for hvordan vi kan bo fremover. Det stilles stadig strengere regulatoriske krav til utforming, medvirkning og bærekraft. I tillegg opplever vi at kunder ønsker boliger som er sosialt bærekraftige og legger til rette for en enklere hverdag.

Svaret på mye av dette er Selvaag Pluss. Siden 2004 har vi bygget om lag 2 000 slike boliger, som er et livsstilskonsept der beboerne har tilgang til fellesarealer og tjenester. Evaluering av konseptet viser at det bidrar til økt livskvalitet, at beboere opplever mindre ensomhet og at eldre blir boende lenger i egen bolig. Konseptet er i økende grad etterspurt både av boligkjøpere og kommuner, og kommer derfor til å utgjøre en større del av Selvaag Boligs tilbud fremover. Vi har nå om lag 3 000 slike boliger under utvikling i nye prosjekter, og jobber også aktivt med videreutvikling av konseptet slik at det blir tilgjengelig for flere, både i eksisterende og nye utbyggingsområder.

Vår øvrige ESG-innsats har fortsatt for fullt i 2022, og målet er at dette arbeidet skal gi oss et konkurransefortrinn. Vi jobber derfor målrettet for å redusere negativ påvirkning og bidrar positivt der dette er mulig. En forutsetning for å få til dette er kontroll på data, slik vi har et godt grunnlag for å definere ambisjonsnivå og sette tydelige mål for blant annet utslippsreduksjon. Vi har derfor ført klimaregnskap for alle prosjekter som ble ferdigstilt i 2022 og valgt å digitalisere all ikke-finansiell datainnhenting fra 2023. Kravene vi stiller til klimaregnskap følger de nye kravene i byggteknisk forskrift, som vil gjelde for prosjekter som rammesøkes etter 1. januar 2023, og vi har nå definert tydelige mål blant annet for klimagassreduksjon. Vi har også endret eksisterende rutiner og stiller nå krav til hele leverandørkjeden både innenfor klima og menneskerettigheter, i tråd med åpenhetsloven.

I løpet av 2022 styrket vi også vår tilstedeværelse i Stockholm, blant annet gjennom videreutvikling av organisasjonen og avtaler om flere nye tomter. Våre plussboliger, som er boliger med fellesarealer og tjenester, har vært et nøkkelelement for å lykkes med etableringen i Sverige, ettersom kommunene er selger av tomtene og har etterspurt dette konseptet.

Som leder er jeg trygg på at vi har oppskriften for å lykkes og evnen til å følge den. Vi har erfarne og dyktige medarbeidere, høy medarbeider- og kundetilfredshet, en solid forretningsmodell, tilgang på attraktive tomter til nesten 11 000 boliger, og produkter det er stort behov for.

Å kjøpe bolig er den viktigste investeringen de fleste av oss gjør i løpet av livet. Vi skal bidra til at flere får mulighet til nettopp det. Vår tilstedeværelse i markedet gjennom 75 år og solide økonomi gjør Selvaag Boligs prosjekter og boliger til attraktive og trygt investeringsobjekter. For kjøpere er det en ekstra forsikring, og det gjør boligkjøp fra Selvaag Bolig til en trygg og god investering. Dette kommer også våre eiere til gode. Langsiktig eierskap i Selvaag Bolig skal lønne seg.

Kontakt oss gjerne om du har innspill til denne rapporten.

Portettbilde av administrerende direktør Sverre Molvik

Likestilling i styret (aksjonærvalgte styremedlemmer)	40 % kvinner 60 % menn
Nøkkeltall* 2022:
Driftsinntekter IFRS (NOK millioner)	2 896,4
Driftsresultat (NOK millioner)	422,4
Resultat før skatt (NOK millioner)	425,1
Antall salg (Selvaag Boligs andel)	448
Netto salgsverdi (NOK millioner)	2 328
Igangsatte enheter	517
Overleverte enheter	585
Ferdigstilte enheter	586
Enheter under bygging	1 253
Antall ansatte	86
Turnover	7,0 %
Sykefravær	4,9 %
Beregnet* CO_2-intensitet total (tCO_2e)	25585,3
Beregnet utslipp pr. BTA ferdigstilt bolig (kgCO₂e)*	342,67
Beregnet utslipp pr. BTA ferdigstilt bolig/50 år (kgCO₂e)****	5,7
^*Alle tall er Selvaag Boligs andel.
^** Bruttoareal (BTA) er en betegnelse for det totale arealet av bygget, og inkluderer yttervegger.
^*** CO2-ekvivalenter (kgCO2e) per bruttoareal (BTA). Omregning av klimagasser til CO2-ekvivalenter gjøres ved å multiplisere antall tonn av hver enkelt gass med gassens GWP-verdi. Dette er det globale oppvarmingspotensialet i et hundreårsperspektiv. Kjeller og fundamentering er inkludert. Enkelte elementer i klimagassregnskapet er estimert på grunn av manglende datatilgang.
^**** Klimagassberegningen utføres for en beregningsperiode på 50 år for bygningen. Norske EPDer har normalt vært basert på 60 års beregningsperiode. EU-regelverk og Byggteknisk forskrift TEK17 benytter en beregningsperiode på 50 år. Begge beregningsperiodene er inkludert i det vedlagte klimaregnskapet. Dette for sammenlignbarhet med referanseprosjekt.

Nøkkeltall

(Beløp i NOK millioner)	2022	2021	2020	2019	2018
IFRS hovedtall
Driftsinntekter	2 896,4	3 402,7	2 698,0	3 368,8	3 342,1
Driftsresultat	422,4	648,3	1643,8	864,7	750,5
RESULTAT FØR SKATT	425,1	645,3	1653,5 ³⁾	854,0	732,5
Kontantstrøm fra drift	63,4	392,6	1 615,7	985,9	427,0
Netto kontantstrøm	85,2	-357,9	-293,4	521,7	171,5
Egenkapitalgrad	39 %	43 %	41 %	49 %	48 %
RESULTAT PER AKSJE I KRONER	3,63	5,40	16,33	7,04	6,14
Antall enheter under bygging	1 253	1 323	1 310	1 504	1 449
^*) Inkluderer ikke NOK 1045 mill fra UP-transaksjonen
^**)Inkluderer foreslått utbytte for H2 2022 NOK 2,00 per aksje
¹⁾ Oversikten viser ikke gevinst og utbytte fra UP-transaksjonen
²⁾Solgte enheter er inngåtte salgskontrakter med kunder ihht. Bustadoppføringslova. Etter IFRS inntektsføres disse ved overlervering.
³⁾Justert for UP-transaksjonen er resultat før skatt for 2020 NOK 608 millioner. Merk: Antall solgte enheter og verdi av solgte enheter er justert for Selvaag Bolig sin andel av deleide prosjekter

Konsernledelsen i Selvaag Bolig ASA

	Sverre Molvik Administrerende direktør
	Øystein Klungland Viseadministrerende direktør
Kristoffer Gregersen Konserndirektør kommunikasjon og bærekraft	Line Lian Mjell Konserndirektør marked	Christopher Brunvoll Konserndirektør finans

KONSERNLEDELSEN I SELVAAG BOLIG ASA

Forretningsbeskrivelse

Selvaag Bolig er et boligutviklingsselskap som tilbyr boliger tilpasset spesifiserte kjøpergrupper i vekstområdene i og rundt Stor-Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Stockholm. Ved å tilby gode boliger til konkurransedyktige priser skal selskapet gi flest mulig mennesker, i alle faser av livet, mulighet til å eie egen bolig. Selskapet har ikke egen entreprenørvirksomhet og utvikler fortrinnsvis store boligprosjekter med mer enn 150 boliger. De fleste boligene er i prisklassen fire til seks millioner kroner. Ved at bygging konkurranseutsettes, oppnår selskapet redusert risiko og bedre innkjøpspriser. Selvaag Bolig har også ansatt servicepersonell i det heleide datterselskapet Selvaag Pluss Service AS. Disse jobber som vertskap og med vedlikehold i selskapets Plussboliger – boliger med fellesareal og tjenestetilbud som Selvaag Bolig drifter også etter overlevering til kunde.

Det har ikke vært endringer i selskapets virksomhetsområde eller verdikjede i 2022.

Selskapsstruktur

I Selvaag Bolig er alle prosjekter organisert i egne prosjektselskaper. De fleste prosjektselskapene er heleid av Selvaag Bolig ASA, og har ikke egne ansatte. Disse er datterselskaper som konsolideres i sin helhet inn i konsernets regnskap. Selvaag Bolig ASA har i tillegg samarbeidsprosjekter som i hovedsak eies 50/50 med andre aktører og er klassifisert som felleskontrollerte virksomheter/tilknyttede selskaper. Resultatene fra disse inkluderes i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. For mer informasjon se note 2.6 i konsernregnskapet. Selvaag Bolig har også skilt ut driften av selskapets Plussboliger i et eget selskap. Selvaag Bolig konsern har totalt 86 ansatte, hvorav 64 er ansatt i Selvaag Bolig ASA. De øvrige er ansatt i Selvaag Pluss Service AS, Selvaag Eiendomsoppgjør AS og Selvaag Bostad AB med datterselskaper.

Markedstilpassede boligkonsepter

Selvaag Bolig har boligtyper og -konsepter tilpasset ulike målgrupper med ulike behov og preferanser. Hovedvolumet av boligene selskapet bygger er leiligheter tilpasset den største kundegruppen, som er husholdninger med normal inntekt. Andelen Plussboliger, dvs. boliger med fellesarealer og tjenester, har imidlertid økt de siste årene. Størrelsen på selskapets prosjekter gjør at ulike boligtyper kombineres i de respektive prosjektene. Dette bidrar til sosialt bærekraftige nabolag ettersom det tilbys boliger for mennesker i alle livssituasjoner og aldersgrupper. I tillegg gir dette et markedstilpasset tilbud, og bidrar til å optimalisere salgs- og inntektsprofilen i det enkelte prosjekt.

Konkurranseutsetting av alle entrepriser

Selvaag Bolig er et rent boligutviklingsselskap uten egen entreprenørvirksomhet, og styrer hele verdikjeden fra kjøp av tomt til salg av nøkkelferdige boliger. Selskapet har en effektiv tilnærming til boligutvikling som bidrar til å sikre kostnadseffektivitet og redusere markedsrisiko. Kjernen i dette er konkurranseutsetting av all byggevirksomhet, og at selskapet i all hovedsak inngår totalentrepriser. Dette gir flere fordeler:

Fokusert organisasjon: 64 ansatte i kjernevirksomhet. Lett bemanning med fokus på utvikling og salg.
Forutsigbare og konkurransedyktige byggekostnader: Tilbud fra flere entreprenører, basert på standardbeskrivelser, gir alltid riktig markedspris og bygging til fast pris. Samarbeid utelukkende med entreprenørselskaper med spisskompetanse til å løse oppdragene.
Lavere gjennomføringsrisiko: Bruk av totalentrepriser gir redusert gjennomføringsrisiko i byggefasen.
Lavere markedsrisiko: Byggekostnadene låses før salgsstart. Ikke behov for store bemanningsjusteringer ved markedssvingninger.
Bedre kapasitet: Skalerbar modell og ingen kapasitetsproblemer når flere prosjekter skal bygges samtidig.

Tomtekjøp og finansiering av tomter

I tillegg til konkurranseutsetting av bygging, er Selvaag Boligs strategi for kjøp og utvikling av tomter sentralt for selskapets verdiskaping. Selvaag Bolig har tilgang til en betydelig tomteportefølje. Dette tillater målrettet valg av nye tomter som passer inn i eksisterende prosjektportefølje og møter de til enhver tid gjeldende markedsbehov hva angår bærekraft, beliggenhet, størrelse, pris og utbyggingspotensial. Selskapet kjøper kontinuerlig tomter i tråd med en akkvisisjonsstrategi som prioriterer store tomter i selskapets definerte kjerneområder.

Tomtetilgang og finansiering av tomter i Norge

Mesteparten av Selvaag Boligs tilgjengelige tomteportefølje eies av selskapets finansieringspartner Urban Property, som selger tomter tilbake til Selvaag Bolig når prosjektene byggestartes. Denne modellen gjør det mulig for Selvaag Bolig å rendyrke sin kjernevirksomhet, øke operasjonelt fokus, og synliggjøre verdiene i den daglige driften. Urban Property er en solid, kapitalsterk og forutsigbar partner for Selvaag Bolig. Samarbeidet er langsiktig og strategisk.

Samarbeidsavtalen Urban Property, kort oppsummert:

Urban Property har forkjøpsrett på kjøp av nye tomter i Norge som Selvaag Bolig ønsker å utvikle. Dersom Urban Property ikke benytter seg av forkjøpsretten, kan Selvaag Bolig benytte andre finansieringsløsninger og/eller samarbeide med andre.
Selvaag Bolig har opsjon på å kjøpe tilbake tomtene fra Urban Property.
Tomtene kjøpes trinnvis tilbake av Selvaag Bolig for opprinnelig kjøpspris i tillegg til en årlig opsjonspremie på (NIBOR + 3,75). Det påløper også et transaksjonshonorar på 0,5 prosent når Urban Property kjøper tomtene av grunneier, og 2,0 prosent når Selvaag Bolig kjøper tomtene fra Urban Property.
Avtalen inneholder finansielle covenants.

Fordeler for Selvaag Bolig:

Ikke behov for egenkapital til kjøp av tomter. Selvaag Bolig betaler 50 prosent av kjøpesummen til Urban Property ved overtagelse av tomt (ved byggestart) og 50 prosent ved ferdigstillelse av prosjektet.
Høy egenkapitalavkastning.
Mulighet for å dele ut en høy andel av resultatet som utbytte.
Effektiv og forutsigbar finansiering av eksisterende og nye tomter.
Selvaag Boligs nedsiderisiko er begrenset til 48 måneders opsjonspremie (break fee).

Selvaag Bolig har også tomter i egen balanse, samt tomter som er felleskontrollerte med andre samarbeidspartnere.

Tomtetilgang og finansiering av tomter i Sverige

I Sverige inngår Selvaag Bolig avtaler om tomtekjøp fortrinnsvis gjennom tildeling av eiendom fra kommunene. Tildelingen skjer som regel i konkurranse mellom en rekke aktører der pris er ett av flere kriterier. Oppgjør av slike tomter skjer i hovedsak først når tomten er byggeklar, og reguleringsrisikoen er således eliminert.

Salgsstrategi

Selskapets salgsstrategi er sentral for optimal fremdrift og lønnsomhet i prosjektene. Segmentering av boligprosjekter og optimalisering av sammensatte prosjekter ved et bredt utvalg boligtyper, inkludert utstrakt bruk av selskapets varemerkebeskyttede plusskonsept, har gitt godt salg og gunstig salgsfremdrift. Selvaag Bolig starter bygging som hovedregel først når 60 prosent av verdien av et byggetrinn er solgt. Resten av byggetrinnet selges i perioden frem mot ferdigstillelse. Dette muliggjør at enhetene i prosjektet prises i tråd med markedsutviklingen, og sikrer inntektsoptimalisering. Videre bidrar fokus på detaljplanlegging, standardisering, tomteutnyttelse og strategisk tomteutvikling til å sikre bærekraftig utvikling, lave byggekostnader, gode prosjektmarginer og konkurransedyktige salgspriser.

Kvalitetskrav og ESG

Selvaag Bolig setter høye krav til kvalitet i alle ledd internt og har omfattende krav til produkter, drift og ESG hos underleverandørene. Dette bidrar til å redusere risiko for feil i prosjektene, og at alle boligene har høy standard og ivaretar selskapets ESG-krav. Les mer om dette i ESG i Selvaag Bolig.

Målsettinger

Selvaag Bolig skal være en av Norges ledende boligbyggere, bidra til inkluderende lokalsamfunn og tilrettelegge for en bærekraftig livsstil. Selskapet har et langsiktig mål om vekst som ikke skal gå på bekostning av lønnsomhet. Selskapets strategi bidrar til å sikre den ledende markedsposisjonen og å styrke konkurransekraften. Selvaag Bolig har et uttalt mål om å oppnå prosjektmarginer på minimum 10 prosent.

Utbyttepolicy

Selvaag Boligs ambisjon er å utbetale høye og stabile utbytter til sine eiere. Målet er at utbyttet skal være på minimum 60 prosent av årsresultatet etter skatt og utbetales to ganger i året. Utbyttets størrelse skal imidlertid veies opp mot selskapets likviditetsprognoser og soliditet.

Fremdriftsrisko

Selvaag Bolig arbeider aktivt med å minimere risikoen for kostnadsoverskridelser og forsinkelser. Dette sikres ved at selskapet inngår totalentrepriseavtaler med solide entreprenører som har god økonomi, høy kompetanse og dokumentert leveransekraft. Totalentreprenøren har ansvar for å levere prosjektet til avtalt tid og pris. I tillegg er det vesentligste av prosjektkostnadene sikret ettersom bygging i hovedsak igangsettes først når 60 prosent forhåndssalg er oppnådd. Videre gir høy grad av standardisering, kombinert med høy detaljeringsgrad i spesifikasjoner til entreprenør, redusert risiko for forsinkelser i byggeprosessen. Kontinuerlig læring hos entreprenørene bidrar ytterligere til effektiv prosjektgjennomføring og redusert risiko for feil og forsinkelser.

Eksterne risikofaktorer

Lav rente, lav arbeidsledighet, høy kjøpekraft i husholdningene og høy befolkningsvekst i urbane områder har over tid bidratt til stor boligetterspørsel, spesielt i Stor-Oslo der Selvaag Bolig har hoveddelen av sin virksomhet. I siste halvdel av 2022 ble imidlertid kjøpekraften og boligetterspørselen påvirket negativt av renteøkninger, energipriser, inflasjon og geopolitisk uro. Pandemien og krigen i Ukraina har i tillegg ført til økte byggekostnader som gir utsatte salgs- og byggestarter. Det kan også oppstå negative skift i etterspørselen på grunn av regulatoriske endringer som påvirker kjøpekraft eller byggekostnader. Et eksempel på dette er at klimaendringer kan medføre strengere miljøkrav i prosjektutvikling og påvirke tilgang til nye utviklingstomter, entreprenører og råvarer. Se eget kapittel om risiko i kapittel om eierstyring og selskapsledelse

VERDIDRIVERE I SELVAAG BOLIG

Konkurransedyktige produkter i vekstområder

Satser utelukkende i urbane vekstområder med stor bolig- etterspørsel og markedsdybde.
Konkurransedyktige priser som gir stor målgruppe.
Et bredt utvalg boligtyper som når flere markedssegmenter og gir inntektsmaksimering i prosjektene.

Stor, aktivt forvaltet tomtebank

Tomtebank eiet av andre medfører lavere kapitalbinding.
Verdiskaping gjennom utvikling, videreutvikling og optimalisering av tomter.
Fleksibilitet til å utvikle flere tusen boliger i urbane vekstområder.
Aktiv kapitalforvaltning.

Effektiv og fleksibel kostnadsstruktur

Ekstern entreprenør gir fleksibilitet, redusert risiko og kostnadsoptimalisering.
Prosjektbasert forretningsmodell gir økt fleksibilitet og reduserer risiko.
Store prosjekter med mer enn 150 boliger gir stordriftsfordeler.
Effektiv og slank organisasjon gir lavere overhead-kostnader.

Kapitaleffektiv forretningsmodell støttet av solid balanse

60 prosent forhåndssalg som hovedregel før byggestart gir redusert behov for prosjektfinansiering og redusert risiko for varelagerbygging.
Sunn gjeldsstruktur og finansiell fleksibilitet.

Årsrapport 2022