Årsrapport 2025

Selvaag Bolig har et kvalitetsstyringssystem som ivaretar og sikrer kvalitet og lovpålagte plikter i alle faser i prosjektutviklingen. Som en del av dette har selskapet et miljøstyringsverktøy, inkludert ESG-sjekkliste med relevante KPIer og mål. Dette skal sikre at alle relevante ESG-forhold ivaretas i prosjektutviklingen og at selskapet oppnår sine kommuniserte mål. Prosjektets klima- og miljøprestasjon måles opp mot selskapets egne KPIer og mål, samt relevante rapporteringskrav.

Selvaag Bolig har også etablert rutiner, målsettinger og retningslinjer for bærekraft som omfatter vesentlige temaer utover det som gjelder byggeprosjektene. Disse temaene behandles nærmere i de påfølgende avsnittene i bærekraftkapittelet.

Selskapet gjennomfører en omfattende toårlig risikokartlegging der ESG-relaterte temaer som klimarisiko, arbeidsforhold hos leverandører, etterlevelse av krav til ikke-finansiell rapportering og styringsmessige forhold er ivaretatt. Kartleggingen ble sist gjennomført i januar 2025. Se egne avsnitt om disse temaene i dette bærekraftkapittelet, og eget kapittel om risiko i kapittel om Eierstyring og selskapsledelse.

Selvaag Bolig følger løpende med på hvordan selskapet oppfattes av sentrale interessenter som myndigheter, samarbeidspartnere, eiere og investorer. Basert på dialog og løpende tilbakemeldinger oppfatter administrasjonen at selskapet har et godt omdømme, særlig innen kvalitet, pålitelighet og ansvarlig drift. Omdømme anses som en viktig forutsetning for gode rammebetingelser og for å kunne realisere boligprosjekter i samarbeid med offentlige og private aktører.

Det er innført ledelsesinsentiver for ESG. Hele selskapets konsernledelse har deler av sin variable lønn knyttet til ESG. Selskapets prosjektledelse har ESG-KPIer tilknyttet sin variable lønn.

For mer informasjon om rutiner, policyer og fremtidsinitiativer for omstilling, se Vedlegg: Detaljer om ESG.

Den nåværende strategien og vesentlige temaer som omtales i denne rapporten er basert på en vesentlighetsanalyse, sist oppdatert i 2024 i henhold til CSRD/ESRS-prinsippet om dobbel vesentlighet (DMA). Dette innebærer at rapporteringen og valgte temaer er vurdert ut fra en todimensjonal tilnærming som omfatter hvilken påvirkning selskapet har på samfunnet og interessenter (påvirkningsvesentlighet), samt hvordan ESG-forhold påvirker selskapets mulighet til langsiktig verdiskapning (finansiell vesentlighet). Både interne og eksterne interessenter ble konsultert i arbeidet, herunder fageksperter på arbeidsforhold, finans og klima og miljø for å sikre en bred forståelse av hvilke temaer som er mest vesentlige for selskapet.

Selvaag Bolig har gjennom DMA-prosessen funnet følgende temaer som vesentlige (referanse til temaliste i ESRS i parentes):

Selvaag Bolig har rendyrket sin rolle som byggherre, og prosjekter bygges derfor av underentreprenører. Selskapets største påvirkning på klima og miljø, samfunnet og økonomien skjer i utviklingen av boligprosjektene og i leverandørkjeden.

Ballerud Hageby, Bærum

Om lag 40 prosent av de globale klimagassutslippene er knyttet til bygging, bruk og rivning av bygg¹. Selvaag Bolig har ført klimagassregnskap siden 2021 og legger vekt på åpenhet om utslippene. Erfaringene viser at utslipp fra byggeplass har utgjort over 99 prosent av selskapets samlede utslipp de siste årene, og dette er derfor hovedfokus i klimaarbeidet. Utslippene fra byggeprosjektene klassifiseres som Scope 3 etter GHG-protokollen.

Klimagassutslippene i 2025 bekrefter at Selvaag Bolig er i rute mot sine langsiktige mål. Estimert utslipp per ferdigstilt m² BTA var 202 kg CO2e, tilsvarende 41 prosent lavere enn basisåret 2022, og dermed godt foran selskapets mål om 30 prosent reduksjon innen 2050. Økningen på 13 prosent fra 2024 skyldes i hovedsak prosjektmiks og forbedret datakvalitet, og anses ikke å reflektere en vesentlig økning i klimagassutslipp ved sammenlignbare forhold. Samlet viser resultatene at Selvaag Bolig lykkes med å redusere klimagassutslipp innenfor rammer som ivaretar kostnadseffektivitet. Videre mål og tiltak vil vurderes over tid, i lys av utviklingen i regelverk, herunder foreslåtte klimakrav i TEK17 og flere kommuners ambisjoner om utslippsfri bygge- og anleggsvirksomhet.

Selvaag Bolig vil fortsette arbeidet for å begrense prosjektenes klimagassutslipp, og følger med på nye byggetekniske løsninger og byggemetoder som reduserer utslipp og gjør det mulig å øke andelen klimavennlige materialer.

Norge har blant verdens strengeste krav for nybygg, og med tilgang til grønn energi er ikke dette ansett som en vesentlig direkte påvirkning på klima og miljø. Derimot kan energibesparelse i bygg frigjøre energi som kan bidra til utslippsreduksjon i andre sektorer.

Energieffektivitet og byggenes behov for tilført energi er inkludert i tidligfaseberegninger i alle prosjekter. Energiprofilen til det planlagte bygget er en integrert del av prosjektutviklingen, og fornybare energikilder skal alltid vurderes. Selvaag Bolig har mål om at selskapets ferdigstilte boliger ha et maksimalt netto energibehov på 95 kWh per kvadratmeter oppvarmet BRA² for hele bygget inkludert fellesarealer. Dette ivaretas gjennom kravene som stilles i byggteknisk forskrift TEK17, og som følges i alle byggeprosjektene.

For ytterligere opplysninger om selskapets energiforbruk, se Vedlegg: Detaljer om ESG.

Selvaag Bolig utvikler boliger og næringslokaler som overtas av kjøper ved ferdigstillelse, og er underlagt strenge lov- og myndighetskrav i markedene der selskapet har virksomhet. Fysisk klimarisiko er derfor en sentral faktor i vurderingen av tomteegnethet, prosjektutforming og gjennomførbarhet.

Fysisk klimarisiko er primært knyttet til økt forekomst av ekstremvær, herunder kraftig nedbør, flom, overvann, skred og stormflo, samt mer langsiktige endringer i lokale klimaforhold. Slike forhold kan påvirke valg av tomt, byggetekniske løsninger, fremdrift og kostnadsnivå i enkeltprosjekter.

Alle prosjekter gjennomgår risiko- og sårbarhetsanalyser (ROS) i tidligfase, der forhold som havnivåstigning, grunnforhold, nedbør, frost og andre relevante klimarelaterte risikofaktorer vurderes. Analysene gjennomføres i tråd med temaveileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) og inngår som en integrert del av selskapets styringssystem. Klimarisiko vurderes ved tomtekjøp og regulering, og håndteres gjennom tilpasning av tekniske løsninger, overvannshåndtering og øvrige risikoreduserende tiltak. Eventuelle tiltak iverksettes gjennom prosjektets faser for å redusere risiko for forsinkelser, kostnadsøkninger og fremtidige skader, både under bygging og etter ferdigstillelse.

Overgangsrisiko er særlig knyttet til endringer i regelverk, offentlige krav, teknologiutvikling og markedsforventninger i overgangen til et lavutslippssamfunn. Eiendomssektoren står overfor økte krav til utslippsreduksjoner, transparens og ikke-finansiell rapportering fra myndigheter, investorer og långivere. For Selvaag Bolig kan dette blant annet påvirke byggekostnader gjennom krav til materialbruk, energiytelse, dokumentasjon og rapportering, samt finanskostnader og rammebetingelser for prosjektutvikling. Endrede preferanser hos boligkjøpere og kommuner kan samtidig påvirke etterspørselen etter ulike boligtyper og løsninger.

På lengre sikt kan overgangsrisiko få betydning dersom verdikjeden som helhet må gjennom en mer omfattende omstilling for å møte forventninger om vesentlig mer klimavennlige og sirkulære boformer. For å håndtere overgangen til et lavutslippssamfunn arbeider Selvaag Bolig systematisk med tiltak som kombinerer reduserte klimagassutslipp og kostnadseffektivitet. Dette omfatter blant annet standardisering, utvikling av kompakte boliger, bevisste materialvalg og tett samarbeid med entreprenører og leverandører, samt løpende oppfølging av innovasjon innen materialer, ombruk, teknologi og byggeteknikker.

Selskapet følger utviklingen i regelverk og marked tett, herunder endringer i Byggteknisk forskrift og arbeidet med bærekraft i EU, og vurderer løpende hvordan nye krav og forventninger kan påvirke lønnsomhet og konkurranseevne. Overgangsrisiko inngår i Selvaag Boligs helhetlige risikovurdering, som gjennomføres hvert andre år, sist i 2025, og følges opp gjennom selskapets overordnede risikostyring, prosjektbeslutninger og strategiske prioriteringer.

Samlet vurderer Selvaag Bolig klimarisiko som håndterbar, gitt selskapets forretningsmodell, geografiske eksponering og etablerte styringsprosesser. Klimarisiko følges løpende og inngår i selskapets overordnede risikostyring, prosjektbeslutninger og strategiske prioriteringer.

Telekvartalet, Løren, Oslo

Ved utgangen av 2025 hadde selskapet totalt 82 ansatte, hvorav 5 er deltidsansatte. 6 er ansatt i Sverige og de øvrige i Norge. Det er ikke meldt om ufrivillig deltid. Hovedfunksjonene er prosjektledelse, og støttefunksjoner som økonomi, HR, juridisk, oppgjør, markedsføring, kundebehandling og salg. Selskapet har også servicepersonell som jobber på ferdigstilte Pluss-prosjekter gjennom driftsavtaler med sameiene.

Selskapet arbeider målrettet med medarbeidertilfredshet, og har over tid hatt gode resultater i selskapets medarbeiderundersøkelser. For tiende året på rad er Selvaag Bolig sertifisert som «Great Place to Work» og rangert som en av Norges beste arbeidsplasser⁶. I 2025 fikk selskapet en overordnet score i medarbeiderundersøkelsen på 89 prosent. Det er 2 prosentpoeng høyere enn 2024 og 2023. Resultatene er spesielt gode på dimensjonene stolthet og fellesskap. 100 prosent av de ansatte svarer at de er stolte av å jobbe i Selvaag Bolig og 96 prosent opplever at selskapet bidrar positivt til samfunnet.

Selvaag Bolig har mål om sykefravær på under 3 prosent. Det er særlig fokus på å tilrettelegge for et balansert jobb- og privatliv, samt fysisk aktivitet gjennom subsidiert treningstilbud og felles arrangementer.

I 2025 hadde Selvaag Bolig et sykefravær på 5,9 prosent. Dette er økning på 2,9 prosentpoeng fra 2024, men omtrent på nivå med 2023. Ettersom selskapet har færre enn 100 ansatte, kan få personer gi stort utslag på det totale sykefraværet. Selskapet har god oversikt over årsakene til sykefraværet og følger rutiner for oppfølging av sykmeldte, med mål om å redusere sykefraværet. Bedriftshelsetjenesten bistår ved behov.

Selvaag Bolig hadde en personalgjennomtrekk (turnover) på 12,1 prosent i 2025, som er på nivå med 2024. Denne dimensjonen påvirkes også av at det er relativt få ansatte i selskapet, og at få personer kan gi stort utslag i tallene. Selskapet gjennomfører avslutningssamtaler med de som slutter for å lære mer om årsakene til frafall og følger opp dette.

Selvaag Bolig har virksomhet i Norge og Sverige. Alle ansatte i Selvaag Bolig mottar lønn som er konkurransedyktig og i tråd med gjeldende bransjepraksis og tariffavtaler, og ligger godt over nivåene som i praksis fungerer som minstelønn i markedet. De 56 ansatte i morselskapet Selvaag Bolig ASA er omfattet av tariffbundet avtale om AFP (Avtalefestet Pensjon). For mer informasjon om AFP se noter til årsregnskapet.

Et grunnleggende prinsipp i Selvaag Bolig er at kompetanse vektlegges og verdsettes, og at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling. Som presisert i selskapets etiske retningslinjer, aksepteres ingen form for trakassering eller diskriminering som følge av rase, religion, nasjonalitet, seksuell legning, kjønn eller annet. Selskapet tolererer heller ikke atferd som kan oppfattes som truende eller nedverdigende. Selvaag Bolig mottok ingen varsler om diskriminering i 2025.

Selvaag Bolig har et uttalt mål om å sikre kjønnsbalanse i de forskjellige stillingstypene og stillingsnivåene. Selskapet følger prinsippet om lik lønn for likt arbeid. Ansettelser i Selvaag Bolig skal avgjøres basert på kompetanse og erfaring uavhengig av stillingsnivå eller funksjon. Selskapet skal imidlertid alltid søke å oppnå best mulig kjønnsbalanse med minimum 40 prosent kvinner eller menn.

Den overordnede kjønnsbalansen i 2025 var 45 prosent menn og 55 prosent kvinner, og således i tråd med målsettingen. 40 prosent av selskapets mellomledere er kvinner. Kjønnsbalansen i selskapets styre følger krav i allmennaksjeloven, med 40 prosent kvinner og 60 prosent menn blant de aksjonærvalgte styremedlemmene. Konsernledelsen består av fire personer, hvorav kun én er kvinne. Selvaag Bolig vil over tid etterstrebe bedre kjønnsbalanse i konsernledelsen.

^{* Gjelder aksjonærvalgte styremedlemmer}

Et tiltak for å bidra til likestilling er å tilrettelegge for en fleksibel og god ordning i forbindelse med ansattes foreldrepermisjon. Selvaag Bolig dekker grunnlønn ut over lovpålagt 6G i forbindelse med foreldrepermisjon, tilrettelegger for gradert eller økt uttak av permisjon, og oppfordrer menn til å ta ut mer permisjon enn minimumskvoten.

I tråd med likestillings- og diskrimineringsloven har Selvaag Bolig gjennomført kartlegging av lønnsnivå fordelt på kjønn i samsvar med lovens redegjørelsesplikt. Kartleggingen viser gjennomsnittlig fastlønn etter stillingstype og kjønn. Variabel lønn inngår ikke i analysen, da denne varierer betydelig mellom ulike stillingstyper. Selvaag Bolig praktiserer prinsippet om lik lønn for likt arbeid, og kvinner og menn i samme type stilling og med tilsvarende erfaring skal lønnes likt.

I 2025 hadde menn i gjennomsnitt 33 prosent høyere lønn enn kvinner, justert for ansatte i konsernledelsen og utenfor kjernevirksomheten. Lønnsforskjellen skyldes i hovedsak ulik fordeling av kvinner og menn på stillingsnivå og funksjoner, og kartleggingen har ikke avdekket brudd på prinsippet om lik lønn for likt arbeid. Kvinner er i hovedsak representert i kundeorienterte roller, mens menn er i flertall i ledende roller og blant prosjektsjefer. Selvaag Bolig arbeider målrettet for bedre kjønnsbalanse over tid, blant annet gjennom rekruttering, med mål om å redusere samlede lønnsforskjeller og samtidig sikre riktig kompetanse i organisasjonen.

Selskapet har en filosofi om at ansattes medeierskap i selskapet fremmer verdiskaping gjennom økt engasjement og lojalitet. Det er derfor tilrettelagt for at medarbeidere kan kjøpe Selvaag Bolig-aksjer med rabatt en gang i året. Ved utgangen av 2025 eide 62 prosent av Selvaag Boligs ansatte aksjer i selskapet.

Selvaag Bolig har i tillegg en rekke goder for ansatte. Disse inkluderer blant annet mobiltelefon, abonnement på mobiltelefon og bredbånd, tilgang til subsidiert kantine, rabattert trening på treningssenter, samt gode pensjons- og forsikringsordninger.

Alle medarbeidere gis mulighet til faglig utvikling og kompetanseheving blant annet gjennom kurs, seminarer og faglige samlinger internt og eksternt. I gjennomsnitt har de ansatte deltatt på kurs og opplæring i om lag 11 timer per person i 2025. Eksempler på kurs og opplæring er obligatorisk e-læringskurs i IT-sikkerhet, interne seminarer, hvitvaskingskurs, konferanser og annet. I tillegg skal alle ansatte ha jevnlig oppfølging av leder, og årlig medarbeidersamtale.

Det har ikke vært arbeidsrelaterte ulykker eller dødsfall blant Selvaag Boligs ansatte i 2025.

Flere detaljer og nøkkeltall rundt arbeidsstyrken finnes i Vedlegg: Detaljer om ESG, samt i Lederlønnsrapporten som er publisert på selskapets nettsider. Se avsnitt om Trygge byggeplasser for mer informasjon om helse og sikkerhet på byggeplassene.