Årsrapport 2025

Noter til konsernregnskapet for perioden avsluttet 31. desember 2025.

Selvaag Bolig ASA (“Selskapet") og dets datterselskaper (samlet “Konsernet”) er et eiendomsutviklingskonsern, der hovedaktiviteten er utvikling og salg av boliger.

Selvaag Bolig ASA er notert på Oslo Børs. Selskapet kontrolleres av Selvaag AS.

Selskapets registrerte forretningsadresse er Silurveien 2, 0380 Oslo.

De viktigste regnskapsprinsippene som er benyttet ved utarbeidelse av konsernregnskapet presenteres nedenfor. Regnskapsprinsippene er anvendt konsistent for alle regnskapsperioder med mindre noe annet er opplyst om.

Konsernregnskapet er utarbeidet i samsvar med IFRS® Accounting Standards som godkjent av EU.

Styret vedtok avleggelse av konsernregnskapet den 18. mars 2026.

Historisk kost-prinsippet er lagt til grunn i konsernregnskapet bortsett fra ved måling av derivater, som innregnes til virkelig verdi. Konsernregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift.

Konsernregnskapet er presentert i NOK, som også er morselskapets funksjonelle valuta.

Konsernregnskapet viser det samlede økonomiske resultatet og den samlede finansielle stillingen for morselskapet og foretak som kontrolleres av selskapet (datterselskap).

Et negativt totalresultat i datterselskapet henføres til eierne av morselskapet og til ikke-kontrollerende interesser selv om dette medfører at ikke-kontrollerende interesser viser en negativ balanse.

Driftssegmenter rapporteres i samsvar med den interne rapporteringen til administrerende direktør og ledergruppen (som er øverste beslutningstaker). Denne gruppen er ansvarlig for å allokere ressurser og vurdere inntjeningen til driftssegmentene.

Den interne rapporteringen anvender løpende avregnings metode for inntekter og varekostnader, hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader multiplisert med salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement. Segmentresultatene avstemmes mot driftsresultat for konsernet i noten.

Et tilknyttet selskap er et foretak hvor konsernet har betydelig innflytelse og som verken er et datterselskap eller en felleskontrollert virksomhet. Dette er typisk investeringer i boligprosjekter i samarbeid med partnere eller grunneiere der partene eier 50 prosent av selskapet hver. Felles kontroll vurderes da i henhold til IFRS 11.

Tilknyttede selskaper er regnskapsført etter egenkapitalmetoden.

Når det er nødvendig, testes hele den balanseførte verdien av investeringen (inkludert goodwill) for verdifall, som én enkelt eiendel, i samsvar med IAS 36 Verdifall på eiendeler ved å sammenligne gjenvinnbart beløp (høyeste av bruksverdi og virkelig verdi fratrukket salgsutgifter) med balanseført verdi. Indikatorer på mulig nedskrivning kan være fall i tomtepriser eller boligpriser.

Dersom konsernet har gitt lån til et tilknyttet selskap, og lånet anses for å være del av nettoinvesteringen, føres eventuelle akkumulerte negative resultatandeler som overstiger anskaffelseskost som reduksjon i balanseført verdi av fordringen.

Regnskapene for tilknyttede selskaper omarbeides om nødvendig for å sikre konsistens med prinsipper som benyttes i konsernet.

Resultatandeler og gevinster (tap) fra tilknyttede selskaper presenteres som en del av driftsresultatet da investeringene anses som en integrert del av konsernets virksomhet.

Konsernet har ingen interesser i felleskontrollerte ordninger klassifisert som felleskontrollerte driftsordninger.

Konsernet rapporterer sine interesser i felleskontrollerte virksomheter etter egenkapitalmetoden, som beskrevet i note 2.6 Investeringer i tilknyttede selskap over. Unntaket er når investeringen klassifiseres som holdt for salg, i hvilket tilfelle det blir regnskapsført i samsvar med IFRS 5 Anleggsmidler holdt for salg og avviklet virksomhet, se note 2.10 under.

Resultatandeler og gevinster (tap) fra felleskontrollerte virksomheter presenteres som en del av driftsresultatet da det anses som en integrert del av konsernets virksomhet.

Ved erverv av eiendeler gjennom oppkjøp av foretak, vurderer ledelsen substansen i anskaffede eiendeler og aktiviteter. Ved erverv av en gruppe eiendeler eller netto eiendeler som ikke utgjør en virksomhet, fordeles kostprisen mellom de individuelle identifiserbare eiendelene og forpliktelsene basert på deres relative virkelige verdier på oppkjøpstidspunktet.

Virksomhetssammenslutninger regnskapsføres etter oppkjøpsmetoden. For hver virksomhetssammenslutning, måler oppkjøper de ikke-kontrollerende interessene i det oppkjøpte selskapet til virkelig verdi eller en forholdsmessig andel av det oppkjøpte selskapets netto identifiserbare eiendeler. Påløpte oppkjøpsutgifter kostnadsføres.

Goodwill
Goodwill som oppstår ved oppkjøp av en virksomhet balanseføres på oppkjøpstidspunktet (se note 2.8 ovenfor). Goodwill avskrives ikke, men testes årlig for verdifall. Med det formål å teste for verdifall, tilordnes goodwill til de kontantgenererende enheter (eller grupper av kontantgenererende enheter) i konsernet som forventes å oppnå fordeler av synergieffektene av sammenslutningen.

Konsernets virksomhet er å utvikle boligprosjekter og inntekter kommer hovedsakelig fra salg av boliger. Selvaag Bolig selger hovedsakelig til privatkunder, men også til profesjonelle.

Konsernet har også noe utleieinntekter og inntekter relatert til andre tjenester.

Inntekter fra salg av bolig (herunder eventuelle salg av prosjekter under utvikling og uutviklede tomter) innregnes når kontroll er overført til kjøper. Kontrollen anses som overført til kjøper på tidspunktet eiendommen er overlevert.

Ved igangsettelse av byggeprosjekt, vil som hovedregel 60 prosent av prosjektet være solgt. Kontraktene ved salg av bolig er utarbeidet i tråd med Norsk Standard og inneholder normalt et forbehold om at gjennomføring av prosjektet avhenger av at salgsgraden oppnås.

Bustadoppføringsloven gir kunden rett til å avbestille helt frem til overlevering, men kunden blir da ansvarlig for å dekke eventuelt tap konsernet får som følge av avbestillingen, herunder dekning av mellomlegget dersom man oppnår lavere pris ved dekningssalget pluss salgskostnader.

Ved kontraktsignering vil kunden normalt betale NOK 100 000. Forskuddet innbetales på sperret konto hos eiendomsmegler. Selvaag Bolig har ikke rett på forskuddet før det stilles sikkerhet i henhold til Bustadsoppføringslova. Når sikkerhet er stilt frigjøres forskuddet fra meglerkonto og innregnes som mottatt bankinnskudd og annen kortsiktig gjeld (forskudd) i konsernet.

Resterende del av kjøpesummen innbetales til sperret konto hos eiendomsmegler ved overlevering av ferdig leilighet. Konsernet får først tilgang til innbetalt beløp når det er stilt økonomisk sikkerhet, eller alle formaliteter relatert til overlevering er i orden. I perioden fra fysisk overlevering av bolig til ferdigbehandling hos eiendomsmegler er vederlaget (redusert for tidligere innbetalt forskudd) innregnet som kundefordring. Når tinglysning av hjemmel til eiendommen er ferdigbehandlet frigjøres det resterende vederlaget fra meglerkontoen.

Selskapet identifiserer én prestasjonsforpliktelse ved salg av bolig: levering av ferdig bolig til kunden. Transaksjonsprisen består av fast avtalt kjøpesum. Variable vederlagskomponenter er begrensede og knytter seg i hovedsak til eventuell avbestilling i henhold til bustadoppføringslova. Selskapet vurderer variabelt vederlag i tråd med IFRS 15 og innregner kun beløp det er sannsynlig ikke vil reverseres.

Leieinntekter fra utleie av eiendom der konsernet er utleier inntektsføres lineært over løpetiden på leieavtalen og inngår i øvrige inntekter.

Kontrollen over utførte tjenester anses overført etter hvert som tjenesten leveres. Inntekter fra salg av tjenester innregnes dermed når tjenesten er levert. Meglertjenester som er direkte knyttet til salg av eiendom inngår i salgsinntekter. Andre tjenester inngår i øvrige inntekter.

Konsernet har tomter og bygg som er ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg. Varelageret omfatter dermed tomter, eiendom for videresalg, eiendom under utvikling og ferdigutviklede enheter som ikke er solgt. Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi.

Anskaffelseskost omfatter alle utgifter ved kjøp, ombygging og andre påløpte utgifter ved å få lagerbeholdningene til deres nåværende tilstand. Ombyggingsutgifter inkluderer direkte utgifter til ombyggingen av eiendommen (som utbetalinger til underleverandører for bygging), og en andel av indirekte faste og variable kostnader som påløper under utvikling og bygging. Lånekostnader inkluderes i anskaffelseskost, inntil eiendelene er klare for sitt tiltenkte bruk eller salg, normalt inntreffer dette når et prosjekt er ferdigstilt og klart for overlevering til kunde. Aktivering av lånekostnader påbegynnes først når eiendommen er regulert. Aktivering av andre direkte henførbare utgifter starter først når det er sannsynlighetsovervekt for at et prosjekt vil bli realisert. Andre kostnader er kun inkludert i anskaffelseskost i den grad de kan knyttes direkte til å bringe eiendommene til deres nåværende tilstand, for eksempel kostnader relatert til planlegging og utforming. Opsjonspremier i tomteopsjonskontrakter med Urban Property innregnes som andre anleggsmidler etterhvert som de påløper, fra tidspunktet det er sannsynlighetsovervekt for at prosjektet gjennomføres. Opsjonspremiene reklassifiseres til varelager på tidspunkt for utøvelse av opsjon og overtagelse av underliggende tomt.

Netto realisasjonsverdi er estimert salgspris ved ordinær virksomhet, basert på markedspris på rapporteringstidspunktet og diskontert for tidsverdien av penger (dersom vesentlig), fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader.

Når eiendommer selges blir balanseført verdi innregnet som en prosjektkostnad i resultatregnskapet i samme periode som tilhørende inntekt.

Konsernet har inngått avtaler om fremtidige kjøp av tomter (forwardkontrakter og kjøpsopsjoner) til bruk i den ordinære virksomheten. Tomtene balanseføres først når utgiften er pådratt eller kontrollen er overført fra selger. For tomter som omfattes av samarbeidet med Urban Property henvises det til note 26. Dersom det forventes at en avtale om fremtidig kjøp av tomt er en tapskontrakt, gjøres det en avsetning for det estimerte tapet.

Konsernet har også inngått avtaler om fremtidige kjøp av tomter i Sverige gjennom «markanvisninger». Dette er avtaler om gir rett til fremtidige kjøp av tomter, men bindende kjøpekontrakt inngås først når regulering er godkjent og evt andre vilkår er oppfylt. Tomtene balanseføres først ved overtakelse og kontrollen er overført fra selger.

Varige driftsmidler innregnes til anskaffelseskost fratrukket akkumulerte av- og nedskrivninger. Avskrivning beregnes lineært, vanligvis over 3-10 år.

Eventuell gevinst eller tap som oppstår ved avhendelse eller utrangering av en eiendel innregnes i resultatet på linjen Øvrige gevinster / (tap), netto.

Kundefordringer er fordringer fra kunder i konsernets ordinære virksomhet som omfatter boligutvikling og relaterte tjenester. Der slike fordringer ikke inneholder en vesentlig finansieringskomponent innregnes de første gang til transaksjonsprisen. Det gjøres fradrag for tapsavsetninger. Grunnet bruk av betaling på forskudd til sperrede meglerkontoer ved salg av eiendom er risikoen for tap for konsernets kundefordringer lav.

Konsernets utlån og andre fordringer inngår i konsernets vanlige forretningsmodell hvor målet er å motta betaling ved forfall i tillegg til eventuelle renter, og måles til amortisert kost ved bruk av effektiv rente, fratrukket eventuelle tapsavsetninger. Fordringene klassifiseres som kortsiktige med mindre de forfaller mer enn 12 måneder fra balansedagen.

Finansielle forpliktelser førstegangsinnregnes til virkelig verdi, og måles deretter til amortisert kost. Ubetalte opsjonspremier inngår i grunnlaget for opsjonspremieberegning i fremtiden og medfører dermed økte opsjonspremier. Selskapet har likevel valgt å klassifisere og presentere dette som ikke-rentebærende gjeld for interne klassifiseringsformål.

Lån innregnes normalt til mottatt beløp fratrukket transaksjonsutgifter. Lånet måles deretter til amortisert kost.

Leverandørgjeld og andre forpliktelser innregnes første gang til virkelig verdi og deretter til amortisert kost etter effektiv rentemetoden. Hvis renteelementet er ubetydelig, blir leverandørgjeld ført til fakturabeløpet.

Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Renteutbetalinger knyttet til byggelån er klassifisert under kontantstrøm fra finansielle aktiviteter. Renteinnbetalinger og -utbetalinger knyttet til daglig drift er klassifisert under kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter.

Tilbakekjøp av selskapets egne egenkapitalinstrumenter er innregnet og fratrukket direkte i egenkapitalen.

Skattekostnaden i resultatregnskapet består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt.

Betalbar skatt beregnes basert på skattepliktig inntekt i regnskapsperioden. Skattepliktig inntekt avviker fra resultatet som rapporteres i konsernregnskapet på grunn av at inntekter og/eller kostnader enten er skattepliktige eller fradragsberettigede i andre år, eller som aldri kommer til beskatning eller fradrag.

Ved kjøp av eiendom gjennom aksjeselskaper innregnes det ikke utsatt skatt.

Utsatt skatt innregnes for midlertidige forskjeller knyttet til investeringer i datterselskaper og tilknyttede selskaper, og andeler i felleskontrollerte virksomheter, bortsett fra når konsernet er i stand til å kontrollere reverseringen av den midlertidige forskjellen og det er sannsynlig at den midlertidige forskjellen ikke vil reverseres i overskuelig fremtid. Konsernet innregner utsatt skatt for deltagerlignede, tilknyttede og felleskontrollerte selskaper.

Den balanseførte verdien av utsatt skattefordel vurderes ved slutten av hver rapporteringsperiode og reduseres i den grad det ikke lenger er sannsynlig at det vil være tilstrekkelig skattemessig overskudd til å gjenvinne hele eller deler av eiendelen innen overskuelig fremtid.

Selskapet vurderer usikre skattemessige posisjoner i henhold til IFRIC 23. Dersom det ikke er sannsynlig at skattemyndighetene vil akseptere selskapets behandling, estimeres forpliktelsen basert på enten mest sannsynlig utfall eller forventningsverdi, avhengig av hvilken metode som best gjenspeiler risikoen.

Avsetninger i konsernet knytter seg i hovedsak til bygging av garasjeplasser, se note 20. Avsetning til forventede garantiarbeider føres som kostnad og avsetning for forpliktelser. Avsetningen føres opp under "Annen kortsiktig gjeld", og endringen i avsetningen kostnadsføres.

I samsvar med IFRS 16, blir leieavtaler innregnet som en bruksretteiendel og en leieforpliktelse på det tidspunktet den leide eiendelen er tilgjengelig for bruk (overtagelsestidspunktet).

Bruksretteiendelen måles opprinnelig til anskaffelseskost, som tilsvarer beløpet fra førstegangsmålingen av leieforpliktelsen, korrigert for leie betalt før overtagelsestidspunktet, mottatte leieinsentiver og estimerte kostnader som vil påløpe for leietaker for å tilbakeføre den underliggende eiendelen til den stand som vilkårene i leieavtalen krever.

Leieforpliktelsen måles opprinnelig til nåverdien av fremtidige leiebetalinger neddiskontert ved hjelp av avtalens implisitte rente hvis tilgjengelig, alternativt leietagers marginale lånerente.

Det foretas en ny måling av leieforpliktelse ved endring i fremtidige leiebetalinger relatert til endring i indeks eller rentesats eller når konsernet endrer sin vurdering om utøvelse av forlengelse- eller termineringsopsjon. Den nye målingen av leieforpliktelsen innregnes som en justering av bruksretteiendelen.

Leiebetalinger for kortsiktige leieavtaler eller hvor den underliggende eiendelen er av lav verdi innregnes som en kostnad lineært over leieperioden. Bruksretteiendelen avskrives lineært over den korteste av leieperioden eller eiendelens økonomiske levetid. Renteutgifter på leieforpliktelsen kostnadsføres over leieperioden.

Kontantbetalinger for renter på leasingforpliktelsen presenteres som operasjonelle kontantstrømmer, mens avdrag på leasingforpliktelsen presenteres som finansieringskontantstrømmer i kontantstrømoppstillingen.

Selskapet utøver skjønn ved fastsettelse av leieperioder, vurdering av opsjoner og valg av diskonteringsrente.

Utbetalinger til innskuddsbaserte pensjonsordninger innregnes som en kostnad når de ansatte har utført tjenester som gir pensjonsopptjening.

Forpliktelser knyttet til førtidspensjoner (AFP) er en del av en ytelsesordning fra flere arbeidsgivere. Selskapets andel av forpliktelsen er imidlertid ikke pålitelig målbar og planen er dermed regnskapsført som om det var en innskuddsbasert pensjonsordning.

Selskapet har et aksjespareprogram for ansatte som jobber i mer enn 50 prosent stilling der ansatte kan kjøpe aksjer med en rabatt på 20 prosent. Dette betinges av en omsetningsbegrensning på to år. Selskapet har også et aksjekjøpsprogram for selskapets ledelse der ledende ansatte kan kjøpe aksjer med en rabatt på 30 prosent. Dette betinges av en omsetningsbegrensning på tre år. Rabatter knyttet til disse programmene kostnadsføres som lønnskostnader.

Endringer i regnskapsprinsipper og opplysninger om nye standarder

Konsernet har ikke implementert nye standarder, endringer av standarder eller fortolkninger i 2025, som i vesentlig grad påvirker årets konsernregnskap.

Per 18.mars 2026, var følgende standard utstedt, men ikke tredd i kraft, og kan påvirke konsernets konsoliderte finansregnskap:

IFRS 18 «Presentasjon og opplysninger i finansregnskap» (gjelder for regnskapsperioder som begynner 1. januar 2027 eller senere).

I april 2025 utstedte IASB® IFRS 18, som erstatter IAS 1 «Presentasjon av finansregnskap». Den nye standarden trer i kraft for regnskapsperioder som begynner 1. januar 2027 eller senere, men tidlig anvendelse er tillatt. IFRS 18 introduserer en definert struktur for resultatregnskapet med nye totaler og delsummer, hvor all inntekt og kostnader klassifiseres i en av følgende kategorier: operasjonelle aktiviteter, investeringsaktiviteter, finansieringsaktiviteter, inntektsskatt og avviklede aktiviteter. De tre første kategoriene er nye. IFRS 18 krever også opplysninger om nye ledelsesdefinerte resultatmål. I tillegg har IFRS 18 gjort smale endringer i IAS 7 «Kontantstrømoppstilling».

Selskapet har gjennomgått kravene i IFRS 18. Foreløpige analyser viser at implementeringen vil medføre endringer i grupperingen av inntekter og kostnader i resultatregnskapet, herunder separate kategorier for operasjonelle, investeringsrelaterte og finansieringsrelaterte poster. Det pågår en vurdering av hvordan de nye kravene påvirker selskapets interne rapporteringsstruktur og segmentpresentasjon. Endelig effekt vil avhenge av fullstendig implementering og EU-godkjenning av standarden.

Ledelsen forventer at den nye IFRS 18-standarden vil bli tatt i bruk fra den angitte ikrafttredelsesdatoen, forutsatt at endringene godkjennes av EU.

Det finnes ingen andre standarder, fortolkninger eller endringer som trer i kraft 1. januar 2025 eller senere, og som forventes å ha vesentlig innvirkning på konsernets finansregnskap.

Utarbeidelse av regnskap i samsvar med IFRS krever bruk av enkelte viktige regnskapsestimater. Det krever også at ledelsen må utøve skjønn ved anvendelse av konsernets regnskapsprinsipper.

Nedenfor beskrives de viktigste forutsetningene om framtiden og andre viktige kilder til usikkerhet i estimatene på balansedagen, som i vesentlig grad kan påvirke den balanseførte verdien av eiendeler og gjeld i løpet av neste regnskapsår.

Eiendomsutviklingsprosjekter er klassifisert som varelager i samsvar med IAS 2. Varelageret består av råtomter, prosjekter under utvikling og ferdigutviklede enheter, og måles til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi. Netto realisasjonsverdi er estimert salgspris i ordinær virksomhet fratrukket estimerte utgifter til ferdigstillelse og estimerte salgskostnader. Ved fastsettelse av netto realisasjonsverdi, vurderer ledelsen viktige faktorer som er relevante for verdsettelsen, herunder makroøkonomiske faktorer som forventede boligpriser og leienivåer, så vel som forventet avkastning, godkjennelser fra myndigheter, byggekostnader og prosjektets progresjon. Når det anses hensiktsmessig, bruker ledelsen rapporter fra eksterne verdivurderingseksperter for å anslå eiendomsverdier eller for å underbygge selskapets egne anslag. Endringer i forholdene og i ledelsens vurderinger og forutsetninger vil resultere i endringer i estimert netto realisasjonsverdi. Se også Note 5 .

Selvaag Bolig ASA (SBO) har en samarbeidsavtale med Urban Property (UP), se note 26. Avtalen innebærer at SBO har opsjoner på kjøp av UP sine tomter til en fastsatt pris. Påløpt opsjonspremie balanseføres i SBO sitt konsernregnskap og klassifiseres som andre anleggsmidler inntil opsjonen utøves. Ved utøvelse av opsjon reklassifiseres påløpt opsjonspremie til varelager og inngår i anskaffelseskostnaden for tomten.

Ledelsen har fastsatt segmentene basert på rapporter gjennomgått av administrerende direktør og ledergruppen og som brukes til å ta strategiske beslutninger. Den numeriske informasjonen nedenfor ble rapportert til administrerende direktør og ledergruppen ved periodens slutt. Hovedsegmentet er definert som Boligutvikling. Segmentet Øvrig er sammensatt av flere aktiviteter i konsernet som alene ikke anses som kjernevirksomhet. Inntektene i segment Øvrig kommer i hovedsak fra servicetjenester og prosjektledelse, se også Note 25 . Kostnadene i segment Øvrig knytter seg i hovedsak til lønnskostnader til administrasjon og ledelse som ikke kan henføres til prosjektene direkte og dermed ikke allokert til boligutviklingssegmentet, se også Note 6

Konsernet anvender løpende avregning i den interne rapporteringen hvor fullføringsgraden beregnes ved å ta utgangspunkt i påløpte kostnader i forhold til totalt estimerte kostnader og salgsgrad. Driftsinntekter etter løpende avregning inkluderer også et beregnet fortjenesteelement for enheter der det er inngått salgsavtaler. I det konsoliderte resultatregnskapet innregnes driftsinntekter i henhold til fullført kontrakt, hvor innregning av driftsinntekter skjer på tidspunkt for overføring av kontroll, som er på tidspunkt for overlevering av enheter. I segmentoppstillingene avstemmes denne effekten (fra løpende avregning til fullført kontrakt) under "Avstemming EBITDA til Driftsresultat". I tillegg inneholder driftsresultatet etter IFRS resultatelementer fra IFRS 16 Leiekontrakter, som ikke er inkludert i segmentrapporteringen. Effekten er spesifisert i tabellen nedenfor.

Konsernledelsen vurderer resultatene fra segmentene basert på EBITDA etter løpende avregning. Målemetoden er definert som driftsresultat før "Avskrivning og amortisering", "Øvrige gevinster (tap), netto" og "Andel av resultat fra tilknyttede selskaper". Finansinntekter og -kostnader allokeres ikke til de definerte segmentene ettersom denne typen aktiviteter styres av en sentral finansavdeling som håndterer konsernets likviditetssituasjon.

Kapitaliseringssatser benyttet ved beregning av låneutgifter kvalifisert for balanseføring var fra 5,9 prosent til 8,1 prosent i 2025. Tilsvarende satser i 2024 var fra 6,3 prosent til 8,5 prosent.

Tomtelånene konverteres normalt til byggelån i takt med utviklingen av de respektive byggeprosjektene. Tomtelånsrenter blir aktivert på tomten fra tidspunktet et prosjekt blir regulert, og belaster resultatet som del av varekostnaden ved overlevering av boligene. Det ble aktivert NOK 17,6 millioner i tomtelånsrenter i 2025, mot NOK 22,1 millioner i 2024. Byggelånsrenter aktiveres i byggeperioden og belaster varekostnaden på samme måte. Byggelånsrenter er inkludert i tilgang aktiverte prosjektkostnader i tabellen. For 2025 ble det aktivert NOK 147,9 millioner i byggelånsrenter, mot NOK 71,1 millioner i 2024.

Øvrige driftskostnader inkluderer utgifter til drift av hovedkvarteret til konsernet, samt tjenester kjøpt av Selvaag AS med konsernselskaper på totalt NOK 4,5 millioner (1,6) i 2025. Det henvises til Note 23 transaksjoner med nærstående parter for ytterligere spesifikasjoner.

Konsernets kundefordringer og andre fordringer er i NOK.

Tap på fordringer har historisk sett vært minimale. Det er ingen nye avsetninger for tap på fordringer i 2025 da forventet kredittap er ubetydelig.

Resultat per aksje er beregnet som årets resultat dividert med et vektet gjennomsnitt av antall utstedte aksjer. Det er ingen utvanningseffekter relatert til aksjekapitalen i 2025 og 2024.

Selskapet har fra 2015 etablert en policy om halvårlig utbytte. Styret har foreslått et ordinært utbytte på NOK 1,0 per aksje for 2025, totalt NOK 93,8 millioner. Dette tilsvarer 70 prosent av resultat etter skatt. For 2024 ble det utbetalt ordinært utbytte på NOK 117,2 millioner, tilsvarende NOK 1,25 per aksje. Dette utgjorde 66 prosent av resultat etter skatt. Utbyttet for 2025 skal godkjennes av generalforsamlingen 30. april 2026 og er ikke bokført i konsernregnskapet. Det henvises til tabellen nedenfor for spesifikasjon av beløp.

Utbetalt utbytte beregnes ved å ta utgangspunkt i totalt antall aksjer på 93 765 688. Deretter må det trekkes fra for utbytte på egne aksjer eid av Selvaag Bolig ASA på vedtakstidspunktet.

Utbetalt ordinært utbytte i 2025 var NOK 117,2 millioner. Dette besto av NOK 117,2 millioner for 2. halvår 2024. Det ble ikke utbetalt utbytte for 1. halvår 2025.

Utbetalt ordinært utbytte i 2024 var NOK 93,6 millioner. Dette besto av NOK 93,6 millioner for 2. halvår 2023. Det ble ikke utbetalt utbytte for 1. halvår 2024.

Konsernets rentebærende gjeld kan i hovedsak deles i fire kategorier, 1) topplån som er gjeld i morselskapet Selvaag Bolig ASA, 2) tomtelån, 3) tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter med Urban Property og 4) byggelån.

Per 31. desember 2025 hadde konsernet ikke trukket på noen av toppfinansieringsfasilitetene, tomtelån var på NOK 33 millioner, tilbakekjøpsavtaler og selgerkreditter med Urban Property utgjorde NOK 730 millioner og byggelån var på NOK 2 273 millioner.

Rentesatsene fastsettes basert på 3 måneder NIBOR med et tillegg. Per 31. desember 2025 var gjennomsnittlig rentesats tomtelån 8,0 prosent og byggelån 6,2 prosent. Forskjellene mellom de oppgitte nominelle rentesatsene og effektiv rente anses å være uvesentlige. Varighet på byggelån, og selgerkreditter til Urban Property, følger ferdigstillelse og overlevering av boliger slik at endelig nedbetaling skjer når prosjektet er fullført.

Rentesatsene fastsettes basert på 3 måneder NIBOR med et tillegg. Per 31. desember 2024 var gjennomsnittlig rentesats tomtelån 8,4 prosent og byggelån 6,7 prosent. Forskjellene mellom de oppgitte nominelle rentesatsene og effektiv rente anses å være uvesentlige. Varighet på byggelån, og selgerkreditter til Urban Property, følger ferdigstillelse og overlevering av boliger slik at endelig nedbetaling skjer når prosjektet er fullført.

Avsetning for forpliktelser til bygging av garasjeplasser utgjør NOK 62 millioner og er knyttet til tidligere oppførte bygg der det skal stilles et avtalt antall garasjeplasser til disposisjon. På nåværende tidspunkt er forpliktelsene oppfylt gjennom midlertidig parkering. Videre utbygging av områdene avgjør når de midlertidige parkeringsplassene fjernes og utløser bygging av permanente garasjeplasser. Forpliktelsene forfaller således når prosjektene realiseres. Tidspunkt for realisering av garasjeforpliktelsene antas å ligge flere år frem i tid.

Konsernet er underlagt følgende betingede forpliktelser på grunn av eierinteresser i datterselskaper og tilknyttede selskaper:

Konsernet har gitt selvskyldnergarantier på NOK 822,1 millioner i 2025 og NOK 567,4 millioner i 2024. Selvskyldnergarantiene er knyttet til garantier gitt av Selvaag Bolig ASA som tilleggssikkerhet for selgerkreditt på tomtekjøp fra Urban Property, kjøp av tomt i Sverige og tomtelån. Konsernet har også stilt selvskyldnergaranti for oppfyllelse av krav i henhold til Bustadoppføringslova § 12 og § 47 gjennom kjøpte garantier. I tillegg stilles det byggherregarantier overfor totalentreprenører. Forpliktelsene knyttet til garantiene er ikke balanseført.

I henhold til Bustadoppføringsloven har Selvaag Bolig ASA et garantiansvar på 5 år i etterkant av overleveringer. Siden selskapet primært inngår avtaler om totalentrepriser, dekkes dette garantiansvaret i praksis av entreprenørene, og i ytterste konsekvens av entreprenørs forsikringsselskap. Historisk har Selvaag Bolig kun utført helt marginalt garantiarbeid selv. Som følge av dette er det ikke innregnet noen garantiforpliktelse i balansen. En slik forpliktelse ville uansett hatt en tilsvarende rettighet overfor utførende entreprenør.

Mellomværende og transaksjoner mellom Selvaag Bolig ASA og dets datterselskaper, som er nærstående parter til selskapet, er eliminert ved konsolidering og fremgår ikke av denne noten. Selvaag AS eier 53,5 prosent av aksjene i Selvaag Bolig. Kjøp og salg av tjenester med Selvaag AS og deres nærstående parter gjøres etter forretningsmessige avtalevilkår. Dette er hovedsakelig husleie, lønnstjenester og bruk av merkevare, samt kjøp av tomter fra Urban Property (UP). Detaljer om transaksjoner mellom konsernet og nærstående parter er oppgitt nedenfor.